Mise en demeure en logement : locataire ou propriétaire

Entre locataire et propriétaire, la mise en demeure est presque toujours l'étape qui précède une demande au Tribunal administratif du logement (TAL). Cette page couvre ce qui est propre au logement. Pour les règles générales (définition, contenu obligatoire, délai, preuve de réception), consultez la mise en demeure au Québec.

Les situations les plus courantes

Du côté du locataire :

Du côté du propriétaire :

Chaque modèle cite les articles du Code civil qui s'appliquent à la situation. La structure de la lettre reste la même; seuls les faits, la demande et les articles changent.

Ce que le TAL peut ordonner ensuite

Votre mise en demeure doit annoncer des recours que le tribunal peut réellement accorder. En matière de bail, ils sont prévus à l'article 1863 du Code civil :

Article 1863 C.c.Q.
« L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

L'exécution en nature : faire les réparations, rétablir le chauffage, cesser un trouble
Des dommages-intérêts pour le préjudice subi
Une diminution de loyer, pour le locataire, tant que le défaut dure
La résiliation du bail, si l'inexécution cause un préjudice sérieux

Mentionner le recours précis (par exemple une demande de diminution de loyer au TAL) rend la lettre plus crédible qu'une menace vague. Article 1863 C.c.Q. expliqué.

Ce qu'il ne faut pas écrire

Ne menacez pas de retenir le loyer ou de cesser de le payer : un locataire qui ne paie pas s'expose lui-même à un recours du propriétaire, y compris la résiliation du bail. Le recours prévu est la demande au TAL, pas la retenue de loyer.

Le délai en matière de logement

Dix jours conviennent à la plupart des situations. Pour une urgence qui touche la santé ou la sécurité (absence de chauffage en hiver, dégât d'eau, panne d'électricité), un délai de 24 à 72 heures peut se justifier. Pour des travaux importants, prévoyez plus long et demandez au propriétaire de confirmer une date de début. Quel délai accorder dans une mise en demeure.

Où et comment l'envoyer

Adressez la lettre à l'adresse du propriétaire ou du locataire inscrite au bail, ou à celle de la compagnie de gestion si c'est elle qui gère l'immeuble. Si vous communiquez déjà par courriel, un courriel certifié produit un rapport horodaté de l'envoi et de la livraison; sinon, le courrier recommandé ou l'huissier restent les choix prudents. Les 4 moyens d'envoi comparés.

Envoyer votre mise en demeure par courriel certifié

Après la mise en demeure

Si l'autre partie s'exécute, gardez la lettre et la preuve de conformité au cas où le problème reviendrait. Si elle conteste, conservez sa réponse : elle fera partie du dossier. Si elle ne fait rien dans le délai, vous pouvez déposer une demande au Tribunal administratif du logement avec la mise en demeure et sa preuve de réception. La plupart des recours se prescrivent par trois ans (art. 2925 C.c.Q.), mais agir rapidement préserve la qualité de la preuve.