Reprise de logement : vos droits face à un propriétaire qui veut récupérer votre logement

Qu'est-ce qu'une reprise de logement?

La reprise de logement est le droit accordé au propriétaire de mettre fin au bail d'un locataire afin de reprendre le logement pour s'y loger lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. Ce droit est encadré par les articles 1957 à 1970 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et est soumis à des conditions strictes pour protéger les locataires contre les abus.

Seul le propriétaire peut exercer ce droit, et uniquement pour y loger certaines personnes précises : lui-même, son conjoint, un ascendant ou un descendant direct dont il est le principal soutien, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Un simple investisseur qui souhaite rénover pour relouer à un prix plus élevé ne peut pas invoquer la reprise de logement — il s'agirait alors d'une éviction, qui est soumise à des règles différentes.

• Art. 1957 à 1970 C.c.Q. — cadre légal de la reprise de logement
• Le propriétaire peut reprendre pour lui-même, son conjoint, un ascendant ou descendant direct
• La reprise doit être faite de bonne foi — le propriétaire doit réellement avoir l'intention d'habiter le logement
• Le bénéficiaire de la reprise doit s'installer dans le logement dans un délai raisonnable

L'avis de reprise — ce qu'il doit contenir

Le propriétaire qui souhaite reprendre un logement doit envoyer un avis écrit au locataire dans les délais prescrits par la loi. Pour un bail d'une durée d'un an ou plus, l'avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins d'un an, le délai est d'un mois. Pour un bail à durée indéterminée, l'avis doit être envoyé six mois avant la date prévue de la reprise.

L'avis de reprise doit contenir des informations précises : la date prévue de la reprise, le nom du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le propriétaire, ainsi que le logement visé. Si l'avis est incomplet ou ne respecte pas les délais, le locataire peut le contester et le tribunal pourrait le déclarer invalide.

Le locataire qui reçoit un avis de reprise dispose d'un mois après sa réception pour y répondre. Il peut accepter la reprise ou la refuser. S'il ne répond pas dans le délai d'un mois, il est réputé avoir refusé la reprise. Le propriétaire devra alors s'adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement.

• Bail d'un an ou plus : avis envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail
• Bail de moins d'un an : avis envoyé au moins 1 mois avant la fin du bail
• L'avis doit indiquer la date de reprise, le nom du bénéficiaire et son lien avec le propriétaire
• Le locataire a 1 mois pour répondre — l'absence de réponse équivaut à un refus

Comment contester une reprise de logement

Si vous soupçonnez que la reprise est faite de mauvaise foi ou qu'elle sert de prétexte pour vous évincer, vous avez le droit de la contester. Les motifs de contestation les plus fréquents sont la mauvaise foi du propriétaire (il ne compte pas réellement habiter le logement) et le prétexte (la reprise sert en réalité à relouer le logement plus cher ou à le convertir en location touristique).

Pour appuyer votre contestation, rassemblez des preuves solides. Vérifiez si le propriétaire possède d'autres logements vacants qu'il pourrait habiter. Recherchez des annonces de location ou de vente pour votre logement sur des sites comme Kijiji, Facebook Marketplace ou Centris. Documentez tout commentaire du propriétaire suggérant ses vraies intentions. Les témoignages de voisins ou d'anciens locataires du même immeuble qui ont vécu des reprises similaires peuvent aussi être très utiles.

Le processus de contestation se déroule devant le TAL. Le propriétaire a le fardeau de prouver que la reprise est faite de bonne foi. Si le tribunal conclut que la reprise est abusive, il refusera la demande et le locataire pourra demeurer dans son logement. Le tribunal peut même accorder des dommages-intérêts au locataire si la mauvaise foi est démontrée.

• Mauvaise foi — le propriétaire ne compte pas réellement habiter le logement
• Prétexte — la reprise sert à relouer plus cher ou à convertir en Airbnb
• Rechercher des annonces de location ou de vente pour votre logement
• Vérifier si le propriétaire possède d'autres logements vacants
• Le fardeau de la preuve incombe au propriétaire devant le TAL

Protections spéciales

La loi québécoise offre des protections renforcées à certaines catégories de locataires vulnérables. Les locataires de 65 ans et plus bénéficient d'une protection particulière : le propriétaire ne peut reprendre leur logement que s'il est lui-même âgé de 65 ans ou plus, ou si le bénéficiaire de la reprise l'est. Cette mesure vise à protéger les personnes âgées contre le déracinement.

Les locataires à faible revenu sont également protégés. Si le locataire démontre que son revenu est inférieur au seuil fixé par le gouvernement et qu'il occupe le logement depuis un certain temps, le tribunal peut refuser la reprise même si elle est faite de bonne foi, si la reprise causerait un préjudice sérieux au locataire. La durée d'occupation du logement est aussi un facteur considéré par le tribunal : plus le locataire habite le logement depuis longtemps, plus le tribunal sera attentif à sa situation.

• Locataires de 65 ans et plus — reprise possible seulement si le propriétaire ou le bénéficiaire a aussi 65 ans+
• Locataires à faible revenu — le tribunal peut refuser la reprise si elle cause un préjudice sérieux
• Occupation de longue durée — un facteur que le TAL considère dans sa décision

Préparer votre dossier de contestation

Si vous décidez de contester la reprise, il est essentiel de préparer un dossier solide. Rassemblez tous les documents pertinents : votre bail, l'avis de reprise reçu, toute correspondance avec le propriétaire, vos preuves de la mauvaise foi présumée, et vos preuves de revenus si vous invoquez la protection pour faible revenu.

Locato peut vous aider à structurer votre dossier et à identifier les arguments pertinents pour votre situation. En quelques minutes, vous pouvez préparer une analyse de votre cas et déterminer vos meilleures options de recours.