Reprise de logement : vos droits face à un propriétaire qui veut récupérer votre logement

Qu'est-ce qu'une reprise de logement?

La reprise de logement est le droit accordé au propriétaire de mettre fin au bail d'un locataire afin de reprendre le logement pour s'y loger lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. Ce droit est encadré par les articles 1957 à 1970 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et est soumis à des conditions strictes pour protéger les locataires contre les abus.

Seul le propriétaire peut exercer ce droit, et uniquement pour y loger certaines personnes précises : lui-même, ses ascendants ou descendants au premier degré, tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien, ou un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d'une union civile (art. 1957 C.c.Q.). Un simple investisseur qui souhaite rénover pour relouer à un prix plus élevé ne peut pas invoquer la reprise de logement : il s'agirait alors d'une éviction, qui est soumise à des règles différentes.

• Art. 1957 à 1970 C.c.Q. : cadre légal de la reprise de logement
• Le propriétaire peut reprendre pour lui-même, un ascendant ou descendant au premier degré, ou un proche dont il est le principal soutien
• La reprise doit être faite de bonne foi : le propriétaire doit réellement avoir l'intention d'habiter le logement
• Le bénéficiaire de la reprise doit s'installer dans le logement dans un délai raisonnable

L'avis de reprise : ce qu'il doit contenir

Le propriétaire qui souhaite reprendre un logement doit envoyer un avis écrit au locataire dans les délais prescrits par la loi. Pour un bail à durée fixe, l'avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail; ce délai n'est réduit à un mois que si le bail est d'une durée de six mois ou moins. Pour un bail à durée indéterminée, l'avis doit être envoyé six mois avant la date prévue de la reprise (art. 1960 C.c.Q.).

L'avis de reprise doit contenir des informations précises : la date prévue de la reprise, le nom du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le propriétaire, ainsi que le logement visé. Si l'avis est incomplet ou ne respecte pas les délais, le locataire peut le contester et le tribunal pourrait le déclarer invalide.

Le locataire qui reçoit un avis de reprise dispose d'un mois après sa réception pour y répondre. Il peut accepter la reprise ou la refuser. S'il ne répond pas dans le délai d'un mois, il est réputé avoir refusé la reprise. Le propriétaire devra alors s'adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement.

• Bail à durée fixe : avis envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail
• Bail de six mois ou moins : avis envoyé au moins 1 mois avant la fin du bail
• L'avis doit indiquer la date de reprise, le nom du bénéficiaire et son lien avec le propriétaire
• Le locataire a 1 mois pour répondre : l'absence de réponse équivaut à un refus

Comment contester une reprise de logement

Si vous soupçonnez que la reprise est faite de mauvaise foi ou qu'elle sert de prétexte pour vous évincer, vous avez le droit de la contester. Les motifs de contestation les plus fréquents sont la mauvaise foi du propriétaire (il ne compte pas réellement habiter le logement) et le prétexte (la reprise sert en réalité à relouer le logement plus cher ou à le convertir en location touristique).

Pour appuyer votre contestation, rassemblez des preuves solides. Vérifiez si le propriétaire possède d'autres logements vacants qu'il pourrait habiter. Recherchez des annonces de location ou de vente pour votre logement sur des sites comme Kijiji, Facebook Marketplace ou Centris. Documentez tout commentaire du propriétaire suggérant ses vraies intentions. Les témoignages de voisins ou d'anciens locataires du même immeuble qui ont vécu des reprises similaires peuvent aussi être très utiles.

Le processus de contestation se déroule devant le TAL. Le propriétaire a le fardeau de prouver que la reprise est faite de bonne foi. Si le tribunal conclut que la reprise est abusive, il refusera la demande et le locataire pourra demeurer dans son logement. Le tribunal peut même accorder des dommages-intérêts au locataire si la mauvaise foi est démontrée.

• Mauvaise foi : le propriétaire ne compte pas réellement habiter le logement
• Prétexte : la reprise sert à relouer plus cher ou à convertir en Airbnb
• Rechercher des annonces de location ou de vente pour votre logement
• Vérifier si le propriétaire possède d'autres logements vacants
• Le fardeau de la preuve incombe au propriétaire devant le TAL

Protections spéciales

La loi québécoise offre des protections renforcées à certains locataires aînés. La reprise et l'éviction sont interdites lorsque le locataire ou son conjoint réunit trois conditions cumulatives au moment de la reprise : être âgé de 65 ans ou plus, occuper le logement depuis au moins 10 ans et avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique (art. 1959.1 C.c.Q.). La reprise demeure toutefois possible, notamment, si le propriétaire ou le bénéficiaire de la reprise est lui-même âgé de 65 ans ou plus.

Le faible revenu ou la longue occupation ne protègent pas à eux seuls : ce sont deux des trois conditions cumulatives de l'article 1959.1 C.c.Q., avec l'âge de 65 ans ou plus. En dehors de cette protection, le tribunal saisi d'une contestation vérifie la réalité et la bonne foi du projet de reprise, selon les faits de chaque dossier.

• Protection de l'art. 1959.1 C.c.Q.: 65 ans ou plus, 10 ans d'occupation et revenu sous le seuil (conditions cumulatives)
• Exceptions : reprise possible notamment si le propriétaire ou le bénéficiaire est lui-même âgé de 65 ans ou plus
• Occupation de longue durée : un facteur que le TAL considère dans sa décision

Préparer votre dossier de contestation

Si vous décidez de contester la reprise, il est essentiel de préparer un dossier solide. Rassemblez tous les documents pertinents : votre bail, l'avis de reprise reçu, toute correspondance avec le propriétaire, vos preuves de la mauvaise foi présumée, et vos preuves de revenus si vous invoquez la protection pour faible revenu.

Si vous devez formaliser vos demandes par écrit (exiger des explications, contester la bonne foi, réclamer l'indemnité prévue) Locato vous permet d'envoyer votre lettre par courriel certifié avec une preuve de réception horodatée, prête à joindre à votre dossier au TAL.

Propriétaire : l'avis de reprise de logement

Vous êtes propriétaire et voulez reprendre un logement pour vous y loger ou y loger un proche? La loi ne vous le permet que si vous êtes réellement le propriétaire du logement et que la reprise sert à loger une personne précise : vous-même, un de vos ascendants ou descendants au premier degré (parents, enfants), tout autre parent ou allié dont vous êtes le principal soutien, ou un conjoint dont vous demeurez le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d'une union civile (art. 1957 C.c.Q.). Si vous détenez l'immeuble en indivision, vous ne pouvez pas reprendre, sauf si l'unique autre propriétaire est votre conjoint (art. 1958). Vous ne pouvez pas non plus reprendre si vous possédez déjà un autre logement vacant du même genre, situé dans les environs et d'un loyer équivalent (art. 1964).

Le délai de l'avis dépend de la durée du bail. Pour un bail à durée fixe, l'avis doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'expiration du bail; si le bail est d'une durée de six mois ou moins, ce délai tombe à un mois. Pour un bail à durée indéterminée, l'avis doit être donné six mois avant la date prévue de la reprise (art. 1960 C.c.Q.).

L'avis de reprise n'est valide que s'il contient les mentions exigées par l'article 1961 C.c.Q. : la date prévue pour exercer la reprise, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec vous. Un avis qui omet l'une de ces mentions, ou qui rate le délai, peut être déclaré invalide par le tribunal, et vous perdez une année, car le bail se reconduit alors aux conditions courantes.

À compter de la réception de l'avis, le locataire dispose d'un mois pour vous aviser de son intention de partir ou de rester. En matière de reprise, le silence joue contre vous : s'il ne répond pas, le locataire est réputé avoir refusé de quitter le logement (art. 1962 C.c.Q.) : l'inverse d'une cession de bail, où le silence vaut consentement. C'est pourquoi la preuve de réception est doublement importante ici : le délai d'un mois du locataire court à partir de la réception, et vous devrez démontrer que l'avis lui est bel et bien parvenu avant de pouvoir vous adresser au Tribunal administratif du logement (TAL). En cas de refus, votre demande d'autorisation doit être présentée au TAL dans le mois suivant le refus, et c'est à vous de prouver que la reprise est réelle et non un prétexte (art. 1963).

• Vous devez être le propriétaire réel, pour loger vous-même ou un proche visé par l'art. 1957
• Bail à durée fixe : avis au moins 6 mois avant la fin (1 mois si le bail est de 6 mois ou moins)
• L'avis doit indiquer la date de reprise, le nom du bénéficiaire et son lien de parenté avec vous (art. 1961)
• Silence du locataire = refus (art. 1962): au contraire de la cession de bail
• En cas de refus : demande au TAL dans le mois, avec le fardeau de la preuve sur le propriétaire (art. 1963)

Locato vous permet d'envoyer votre avis de reprise par courriel certifié, avec une preuve de réception horodatée et conforme à la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information (LCCJTI) : la date exacte à laquelle l'avis a été reçu, prête à déposer au TAL. Locataire qui vient de recevoir un tel avis? Vérifiez plus haut ce que l'avis doit contenir et comment contester une reprise abusive.

Vous gérez plusieurs logements? L'abonnement Locato Propriétaire regroupe tous les avis du propriétaire (envois certifiés illimités avec preuve de réception, modèles et dossiers centralisés) pour 99 $/an.

Questions fréquentes