Non-paiement de loyer

Article 1594 C.c.Q. — Constitution en demeure extrajudiciaire

Le débiteur peut être constitué en demeure d'exécuter l'obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu'il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l'exécuter aura cet effet. Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.
Code civil du Québec, art. 1594 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1594 définit les différentes façons dont un débiteur peut être « constitué en demeure » d'exécuter ses obligations. C'est le fondement juridique de la mise en demeure — l'étape préalable obligatoire ou fortement recommandée avant d'intenter une action en justice en matière contractuelle, y compris en matière de bail résidentiel.

Les quatre modes de mise en demeure sont : (1) par les termes du contrat lui-même, lorsqu'une clause prévoit que le simple écoulement du temps suffit; (2) par demande extrajudiciaire écrite du créancier — c'est la « mise en demeure » que tout le monde connaît; (3) par demande en justice formelle; (4) par le seul effet de la loi dans certains cas précis.

En matière de bail de logement, la mise en demeure extrajudiciaire est presque toujours l'étape préalable à une action au Tribunal administratif du logement. Même lorsqu'elle n'est pas strictement obligatoire, le Tribunal voit favorablement la partie qui a tenté une résolution amiable avant de poursuivre. Une mise en demeure bien rédigée peut aussi éviter complètement le procès : beaucoup de litiges se règlent à cette étape.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Avant de déposer une demande au Tribunal contre votre locateur, envoyez une mise en demeure. Décrivez clairement le problème, la correction demandée, le délai accordé (généralement 10 jours), et les recours que vous entreprendrez à défaut. Envoyez-la par un mode qui prouve la réception : courrier recommandé, huissier, ou courriel certifié conforme à la LCCJTI.

Conservez une copie de la mise en demeure et la preuve de réception. Ces documents seront essentiels devant le Tribunal pour démontrer votre bonne foi et la réelle possibilité qu'avait le locateur de corriger la situation.

Si vous êtes propriétaire

Lorsque vous recevez une mise en demeure, prenez-la au sérieux. Le délai accordé (souvent 10 jours) est votre dernière occasion de corriger la situation sans passer par le Tribunal. Répondez par écrit, même si vous contestez les faits — votre réponse fait partie de votre dossier.

Lorsque vous envoyez vous-même une mise en demeure (par exemple pour loyer impayé), utilisez un ton professionnel et factuel. Décrivez le manquement, la somme due, le délai accordé, et les recours à venir. Un ton agressif ou menaçant peut être retenu contre vous et constituer du harcèlement (article 1902).

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