Résiliation de bail

Article 1936 C.c.Q. — Droit au maintien dans les lieux

Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi.
Code civil du Québec, art. 1936 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1936 consacre l'un des principes fondamentaux du droit locatif résidentiel québécois : le droit au maintien dans les lieux. Ce droit personnel est accordé à tout locataire et signifie qu'il ne peut être évincé de son logement que dans les cas strictement prévus par la loi. C'est la pierre angulaire de la protection des locataires au Québec.

Concrètement, le droit au maintien dans les lieux signifie que le bail se reconduit automatiquement (article 1941) et que le locataire ne peut pas être forcé de quitter à la fin du bail simplement parce que le terme est échu. Seules certaines situations précises peuvent rompre ce droit : la reprise du logement par le locateur ou un proche (articles 1957 et suivants), l'éviction pour subdivision ou changement d'affectation (article 1959), la résiliation pour non-paiement (article 1971), la résiliation pour inexécution (article 1863), ou la résiliation par consentement mutuel.

Ce droit est d'ordre public : il ne peut être écarté par aucune clause du bail. Un locataire qui a signé un bail stipulant qu'il doit quitter à la fin de la période conserve malgré tout son droit au maintien dans les lieux. Ce principe est ce qui rend le marché locatif québécois fondamentalement différent de celui des autres provinces canadiennes et de la plupart des pays.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Votre droit au maintien dans les lieux est votre protection la plus fondamentale. Aucune clause dans votre bail, aucune pression du locateur, aucune prétendue « fin naturelle » du bail ne peut vous forcer à quitter. Seule une procédure légale spécifique (reprise, éviction, résiliation pour faute) peut mettre fin à votre bail — et chacune de ces procédures est strictement encadrée.

Si votre locateur vous dit que « le bail est fini, vous devez partir », c'est faux. Demandez-lui sur quel fondement légal il invoque votre départ. S'il s'agit d'une reprise, d'une éviction ou d'une résiliation, il doit respecter les procédures correspondantes et obtenir l'autorisation du Tribunal en cas de refus de votre part.

Si vous êtes propriétaire

Le droit au maintien dans les lieux signifie que vous ne pouvez pas simplement reprendre votre logement à la fin d'un bail. Vous devez suivre l'une des procédures légales prévues : reprise (articles 1957+), éviction (article 1959), ou résiliation (articles 1863, 1971). Chaque procédure a ses conditions, ses délais et ses indemnités.

Planifiez en conséquence : si vous voulez récupérer un logement pour vous-même ou un proche, préparez une reprise dans les délais (article 1960). Si vous voulez le transformer substantiellement, préparez une éviction. Ne tentez jamais de contourner ces procédures par des manœuvres d'intimidation ou de harcèlement (article 1902) — les sanctions sont lourdes.

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