Article 1863 C.c.Q. — Résiliation pour inexécution
Lorsqu'une partie n'exécute pas ses obligations, l'autre peut demander la résiliation au tribunal.
Code civil du Québec, art. 1863 C.c.Q.
Ce que cet article signifie
L'article 1863 est une disposition générale qui permet à toute partie au bail de demander la résiliation lorsque l'autre partie manque à ses obligations. C'est un recours polyvalent qui s'applique tant au locataire qu'au locateur, et qui couvre une grande variété de situations d'inexécution.
Du côté du locataire, l'inexécution peut inclure : le non-paiement du loyer, les dommages causés au logement, les troubles de voisinage causés aux autres locataires, l'utilisation du logement à des fins non autorisées, ou le refus de permettre l'accès pour des réparations nécessaires. Du côté du locateur, l'inexécution peut inclure : le défaut d'entretien, le non-respect de la jouissance paisible, le harcèlement, ou le manquement à toute obligation prévue au bail.
Cet article est aussi pertinent dans le contexte du non-paiement du loyer, où il sert de fondement juridique général pour la résiliation, en complément des articles plus spécifiques (1883, 1971). Le Tribunal évalue la gravité de l'inexécution et ses conséquences pour décider s'il y a lieu de prononcer la résiliation ou d'ordonner plutôt l'exécution de l'obligation.
Ce que ça veut dire pour vous
Si vous êtes locataire
Si votre locateur manque gravement à ses obligations — par exemple, il refuse de faire des réparations essentielles, ne respecte pas votre jouissance paisible, ou viole les termes du bail — vous pouvez demander la résiliation au Tribunal. Vous devrez démontrer l'inexécution, sa gravité, et les démarches que vous avez faites pour obtenir une correction (mises en demeure, plaintes).
La résiliation n'est pas automatique : le Tribunal peut ordonner au locateur de corriger la situation plutôt que de résilier le bail. Si la résiliation est prononcée, vous pouvez aussi obtenir des dommages-intérêts pour le préjudice subi.
Si vous êtes propriétaire
Cet article vous permet de demander la résiliation pour toute inexécution sérieuse du locataire, au-delà du seul non-paiement du loyer. Cependant, l'inexécution doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation. Les tribunaux sont réticents à prononcer la résiliation pour des manquements mineurs.
Documentez chaque manquement et envoyez des mises en demeure avant de déposer votre demande. Le Tribunal tiendra compte de la gravité de la situation, de la bonne foi des parties, et des conséquences de la résiliation pour chacune d'elles.