Résiliation de bail

Article 1863 C.c.Q. — Résiliation pour inexécution des obligations

L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.
Code civil du Québec, art. 1863 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1863 est une disposition générale qui permet à toute partie au bail de demander la résiliation lorsque l'autre partie manque à ses obligations et que ce manquement cause un préjudice sérieux. Le préjudice peut être subi par la partie lésée elle-même ou, dans le cas d'un bail immobilier, par d'autres occupants de l'immeuble.

Du côté du locataire, l'inexécution peut inclure : le non-paiement du loyer, les dommages causés au logement, les troubles de voisinage causés aux autres locataires, l'utilisation du logement à des fins non autorisées, ou le refus de permettre l'accès pour des réparations nécessaires. Du côté du locateur, l'inexécution peut inclure : le défaut d'entretien, le non-respect de la jouissance paisible, le harcèlement, ou le manquement à toute obligation prévue au bail.

Cet article permet aussi au locataire d'obtenir une diminution de loyer en cas d'inexécution du locateur. Lorsque le Tribunal accorde une telle diminution, le locateur qui corrige le défaut peut néanmoins demander le rétablissement du loyer pour l'avenir.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si votre locateur manque gravement à ses obligations — par exemple, il refuse de faire des réparations essentielles, ne respecte pas votre jouissance paisible, ou viole les termes du bail — vous pouvez demander la résiliation au Tribunal. Vous devrez démontrer l'inexécution, sa gravité, et les démarches que vous avez faites pour obtenir une correction (mises en demeure, plaintes).

Vous pouvez aussi demander une diminution de loyer pour toute la période où vos droits ont été lésés. La résiliation n'est pas automatique : le Tribunal peut ordonner au locateur de corriger la situation plutôt que de résilier le bail. Si la résiliation est prononcée, vous pouvez aussi obtenir des dommages-intérêts.

Si vous êtes propriétaire

Cet article vous permet de demander la résiliation pour toute inexécution sérieuse du locataire, au-delà du seul non-paiement du loyer. Cependant, l'inexécution doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation. Les tribunaux sont réticents à prononcer la résiliation pour des manquements mineurs.

Documentez chaque manquement et envoyez des mises en demeure avant de déposer votre demande. Le Tribunal tiendra compte de la gravité de la situation, de la bonne foi des parties, et des conséquences de la résiliation pour chacune d'elles.

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