Troubles de jouissance

Article 1858 C.c.Q. — Obligation de délivrer le logement en bon état

Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de réparation et de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.
Code civil du Québec, art. 1858 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1858 impose au locateur une double obligation : délivrer le logement en bon état au début du bail et le maintenir en bon état pendant toute sa durée. Cette obligation est d'ordre public, ce qui signifie qu'elle ne peut pas être écartée par une clause du bail.

La notion de « bon état de réparation » est évaluée selon des critères objectifs : le logement doit être conforme aux normes de salubrité et de sécurité municipales et provinciales. Cela inclut la plomberie, l'électricité, le chauffage, l'étanchéité, les fenêtres, les planchers, et tous les éléments structurels et fonctionnels du logement.

Le locateur ne peut pas invoquer l'ancienneté de l'immeuble ou le niveau du loyer pour justifier un défaut d'entretien. Même un logement à loyer modique doit être maintenu en bon état. La clause « le locataire accepte le logement tel quel » ou « le locataire prend le logement dans l'état où il se trouve » n'a aucune valeur juridique pour exonérer le locateur de cette obligation.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Faites un état des lieux détaillé (photos, vidéos) au moment de votre emménagement. Si le logement présente des déficiences, signalez-les immédiatement par écrit au locateur. Vous n'êtes jamais obligé d'accepter un logement déficient : la clause « tel quel » dans un bail est nulle.

Si le locateur refuse de faire les réparations nécessaires après une mise en demeure, vous pouvez déposer une demande au Tribunal pour obtenir une ordonnance de réparation, une diminution de loyer et des dommages-intérêts. Dans certains cas urgents (chauffage en panne en hiver, fuite d'eau majeure), vous pouvez faire effectuer la réparation et en réclamer le coût au locateur.

Si vous êtes propriétaire

L'obligation d'entretien est continue et ne peut être déléguée au locataire pour les éléments structurels et les systèmes essentiels du logement (plomberie, électricité, chauffage, toiture). Mettez en place un programme d'entretien préventif pour éviter que les petits problèmes ne deviennent des réparations coûteuses.

Lorsqu'un locataire signale un problème, répondez rapidement et par écrit. Documentez vos interventions. Un locateur réactif qui corrige les problèmes promptement s'expose beaucoup moins à des recours en diminution de loyer ou en dommages-intérêts.

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