Article 1854 C.c.Q. — Jouissance paisible

Le locateur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.

Code civil du Québec, art. 1854 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1854 est une pierre angulaire du droit locatif québécois. Il impose au locateur l'obligation fondamentale d'assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Cette obligation couvre tant la qualité physique du logement que l'absence de nuisances et de perturbations.

La jouissance paisible comprend plusieurs dimensions : le droit de vivre sans bruit excessif provenant d'autres locataires ou de travaux, le droit à un logement exempt de nuisibles (coquerelles, punaises, souris), le droit à un environnement salubre, et le droit de ne pas être importuné indûment par le locateur ou ses représentants. Le locateur est responsable même des troubles causés par d'autres locataires de l'immeuble.

Cet article a aussi une portée en matière de non-paiement du loyer : il établit l'obligation réciproque du locataire de payer le loyer convenu. Le locataire qui invoque un trouble de jouissance ne peut pas unilatéralement cesser de payer son loyer, mais il peut demander une diminution de loyer proportionnelle au trouble subi. Cet article est donc pertinent tant dans le contexte des troubles de jouissance que du non-paiement.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

La jouissance paisible est un droit fondamental. Si votre locateur ne le respecte pas — bruit excessif, insalubrité, présence de vermine, harcèlement — vous avez des recours. Documentez tout problème par écrit : photos, vidéos, journal des incidents avec dates et heures. Envoyez une mise en demeure au locateur décrivant le problème et exigeant une correction.

Si le problème persiste, vous pouvez demander au Tribunal une ordonnance de correction, une diminution de loyer rétroactive, et des dommages-intérêts. Vous ne pouvez pas retenir votre loyer unilatéralement, mais vous pouvez demander au Tribunal de réduire votre loyer pour la période pendant laquelle vous avez subi le trouble.

Si vous êtes propriétaire

Votre obligation de procurer la jouissance paisible est continue et ne se limite pas à l'état physique du logement. Vous êtes aussi responsable de contrôler le comportement des autres locataires qui causerait un trouble de jouissance. Si un locataire se plaint de bruit excessif d'un voisin, vous devez intervenir.

Répondez rapidement aux plaintes et documentez vos interventions. Un locateur qui ignore des plaintes répétées s'expose à des ordonnances de diminution de loyer et à des dommages-intérêts. En cas de problèmes d'insalubrité (vermine, moisissures), faites appel à des professionnels et conservez les preuves de vos démarches.

Articles connexes

• Article 1858 C.c.Q. — Obligation de délivrer le logement en bon état
• Article 1861 C.c.Q. — Réparations urgentes et nécessaires
• Article 1907 C.c.Q. — Logement impropre à l'habitation
• Article 1910 C.c.Q. — Harcèlement
• Article 1915 C.c.Q. — Accès au logement par le locateur