Reprise de logement

Article 1965 C.c.Q. — Indemnité de reprise et d’éviction

Le locateur doit payer au locataire évincé des frais raisonnables de déménagement ainsi qu'une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire, laquelle ne peut toutefois excéder un montant représentant 24 mois de loyer ni être inférieure à un montant représentant 3 mois de loyer. Si le locataire considère que le préjudice qu'il subit justifie une indemnité plus élevée, il peut s'adresser au tribunal pour en faire fixer le montant. À moins que le tribunal n'en décide autrement, l'indemnité est payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.
Code civil du Québec, art. 1965 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1965, tel que réformé par la Loi 31 en 2024, prévoit une indemnité minimale obligatoire pour le locataire évincé dans le cadre d'une reprise ou d'une éviction. Cette indemnité comprend deux éléments : les frais raisonnables de déménagement, et une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement.

L'indemnité en mois de loyer est soumise à un plancher et à un plafond : minimum 3 mois de loyer, maximum 24 mois de loyer. Un locataire qui occupe le logement depuis 5 ans a droit à 5 mois d'indemnité; un locataire en place depuis 30 ans a droit au maximum de 24 mois. Pour les locataires en place depuis moins de 3 ans, l'indemnité est néanmoins de 3 mois.

Le locataire qui considère que son préjudice excède cette indemnité minimale peut demander au Tribunal de fixer un montant supérieur (article 1966 de l'ancien régime, désormais intégré à d'autres dispositions). L'indemnité est payable à l'expiration du bail, sauf décision contraire du Tribunal, et les frais de déménagement sont payables sur présentation des pièces justificatives.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Calculez votre indemnité exacte en fonction de la durée de votre occupation : un mois de loyer par année complète ininterrompue, avec un minimum de 3 et un maximum de 24 mois. Ajoutez vos frais raisonnables de déménagement (location de camion, emballage, entreposage, frais de branchement).

Conservez tous vos reçus liés au déménagement. N'acceptez pas de quitter avant d'avoir reçu l'indemnité, ou obtenez un engagement écrit du locateur sur les modalités de paiement. Si vous estimez que votre préjudice réel est plus grand (différence de loyer avec le nouveau logement, éloignement, perturbation familiale), vous pouvez demander au Tribunal d'augmenter l'indemnité.

Si vous êtes propriétaire

L'indemnité de reprise est un coût substantiel depuis la Loi 31. Calculez-la précisément : 1 mois de loyer par année d'occupation, plancher de 3 mois, plafond de 24 mois, plus les frais raisonnables de déménagement. Pour un locataire en place depuis 10 ans à 1 500 $/mois, l'indemnité minimale atteint 15 000 $ plus les frais de déménagement.

Intégrez ce coût dans votre planification financière dès le début du projet de reprise. Payez dans les délais prévus — un défaut de paiement peut bloquer la reprise et aggraver votre responsabilité. Si le locataire demande une indemnité supérieure, évaluez le risque avant de contester : le Tribunal peut imposer un montant plus élevé si le préjudice le justifie.

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