Reprise de logement

Article 1965 C.c.Q. — Sanctions — reprise de mauvaise foi

Le locataire qui a quitté le logement suite à une reprise peut demander des dommages-intérêts si le locateur n'a pas exercé la reprise aux fins mentionnées dans l'avis.
Code civil du Québec, art. 1965 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1965 sanctionne sévèrement les reprises de mauvaise foi. Si le locataire quitte le logement après une reprise, et que le locateur n'y installe pas le bénéficiaire désigné ou utilise le logement à d'autres fins que celles mentionnées dans l'avis, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts.

Les dommages-intérêts comprennent les dommages compensatoires (différence de loyer, frais de déménagement, inconvénients subis) et des dommages punitifs. Les tribunaux québécois ont accordé des montants significatifs en dommages punitifs pour les reprises frauduleuses, pouvant aller de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Le bénéficiaire doit occuper le logement pour une durée raisonnable après la reprise. Bien qu'aucune durée minimale ne soit fixée par la loi, la jurisprudence considère généralement qu'une occupation de moins de quelques mois peut indiquer la mauvaise foi. Le locateur qui reprend un logement puis le remet en location peu après à un loyer plus élevé s'expose à des sanctions sévères.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Après avoir quitté suite à une reprise, gardez un œil sur le logement. Si vous constatez qu'il est remis en location sur des sites d'annonces, qu'il est resté vacant, ou qu'il est utilisé à d'autres fins (Airbnb, bureau, etc.), vous avez un recours. Prenez des captures d'écran des annonces, des photos du logement, et recueillez des témoignages de voisins.

Les tribunaux prennent très au sérieux les reprises frauduleuses. Vous pouvez obtenir le remboursement de tous vos dommages (différence de loyer, frais de déménagement, inconvénients) plus des dommages punitifs substantiels. Consultez un organisme d'aide aux locataires ou un avocat pour maximiser votre recours.

Si vous êtes propriétaire

Si vous exercez une reprise, le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement pour une durée raisonnable. Ne tentez jamais d'utiliser la reprise comme stratagème pour évincer un locataire et relouer à un prix plus élevé : les sanctions sont lourdes et les tribunaux sont très vigilants.

Si les circonstances changent après l'envoi de l'avis de reprise (le bénéficiaire n'a plus besoin du logement), informez-en le locataire immédiatement et offrez-lui de rester. Poursuivre une reprise dont les motifs n'existent plus constitue une mauvaise foi caractérisée.

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