Reprise de logement

Article 1968 C.c.Q. — Dommages-intérêts pour reprise ou éviction de mauvaise foi

Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction, qu'il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi. Le locataire peut aussi demander que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts punitifs s'il démontre que la reprise ou l'éviction a été obtenue de mauvaise foi.
Code civil du Québec, art. 1968 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1968 sanctionne sévèrement les reprises et évictions de mauvaise foi. Si le locataire quitte le logement après une reprise, et que le locateur n'y installe pas le bénéficiaire désigné ou utilise le logement à d'autres fins que celles mentionnées dans l'avis, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts.

Point important : le fardeau de la preuve est inversé. C'est au locateur de démontrer que la reprise a été faite de bonne foi, non au locataire de prouver la mauvaise foi. Cette inversion protège les locataires qui, après avoir quitté, ne peuvent plus facilement surveiller l'usage réel du logement.

Les dommages-intérêts compensatoires peuvent inclure : la différence de loyer entre l'ancien et le nouveau logement, les frais de déménagement additionnels, les inconvénients subis, et les dépenses associées à un déménagement non désiré. Les dommages punitifs, accordés lorsque la mauvaise foi est démontrée, peuvent atteindre des montants significatifs — la jurisprudence rapporte des condamnations allant de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Après avoir quitté suite à une reprise, gardez un œil sur le logement. Si vous constatez qu'il est remis en location sur des sites d'annonces, qu'il est resté vacant, ou qu'il est utilisé à d'autres fins (Airbnb, bureau, etc.), vous avez un recours. Prenez des captures d'écran des annonces, des photos du logement, et recueillez des témoignages de voisins.

Les tribunaux prennent très au sérieux les reprises frauduleuses. Vous pouvez obtenir le remboursement de tous vos dommages (différence de loyer, frais de déménagement, inconvénients) plus des dommages punitifs substantiels. Consultez un organisme d'aide aux locataires ou un avocat pour maximiser votre recours. Le délai de prescription général de 3 ans (article 2925) s'applique.

Si vous êtes propriétaire

Si vous exercez une reprise, le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement pour une durée raisonnable. Ne tentez jamais d'utiliser la reprise comme stratagème pour évincer un locataire et relouer à un prix plus élevé : les sanctions sont lourdes et les tribunaux sont très vigilants.

Si les circonstances changent après l'envoi de l'avis de reprise (le bénéficiaire n'a plus besoin du logement), informez-en le locataire immédiatement et offrez-lui de rester. Poursuivre une reprise dont les motifs n'existent plus constitue une mauvaise foi caractérisée. Conservez les preuves de l'occupation réelle du logement par le bénéficiaire (factures d'énergie, courrier, photos) pour pouvoir vous défendre si une contestation survient.

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