Reprise de logement

Article 1963 C.c.Q. — Autorisation du tribunal pour la reprise

Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre ou en évincer le locataire, avec l'autorisation du tribunal. Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement ou en évincer le locataire pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins et, lorsqu'il s'agit d'une éviction, que la loi permet de subdiviser le logement, de l'agrandir ou d'en changer l'affectation.
Code civil du Québec, art. 1963 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1963 établit que, lorsque le locataire refuse de quitter le logement (expressément ou par son silence au sens de l'article 1962), le locateur ne peut pas procéder unilatéralement. Il doit obtenir une autorisation du Tribunal administratif du logement avant de pouvoir reprendre le logement ou évincer le locataire.

Le locateur doit déposer sa demande dans le mois suivant le refus du locataire. Le Tribunal tient alors une audience où les deux parties présentent leurs arguments. Le fardeau de la preuve repose sur le locateur : c'est à lui de démontrer que la reprise est sincère et que le bénéficiaire a véritablement l'intention d'habiter le logement.

Plusieurs indices peuvent révéler une reprise de mauvaise foi : le locateur possède d'autres logements vacants dans le même immeuble, le bénéficiaire a déjà un logement satisfaisant, le locateur a fait des démarches pour relouer le logement à un prix supérieur, ou l'immeuble est en cours de vente. Le Tribunal examine l'ensemble de la preuve et peut refuser l'autorisation s'il n'est pas convaincu de la sincérité de la démarche.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

L'audience au Tribunal est votre occasion de démontrer que la reprise est abusive ou injustifiée. Rassemblez des preuves : annonces de location de logements similaires dans l'immeuble, communications du locateur suggérant d'autres motivations, témoignages de voisins, et tout élément montrant que le bénéficiaire n'a pas réellement besoin de ce logement.

Si vous habitez le logement depuis de nombreuses années, si vous êtes âgé ou en situation de vulnérabilité, faites-le valoir. Ces éléments seuls ne bloquent pas une reprise sincère, mais ils font partie de l'évaluation globale du Tribunal. Vous pouvez aussi invoquer la protection de l'article 1959.1 si vous en remplissez les conditions (65 ans et plus, 10 ans d'occupation, revenus modestes).

Si vous êtes propriétaire

Votre sincérité sera scrutée de près. Préparez un dossier démontrant clairement le besoin réel du bénéficiaire : bail actuel expirant, situation de logement inadéquate, proximité du lieu de travail ou d'études, besoins familiaux. Le bénéficiaire devrait idéalement témoigner en personne.

Évitez toute action contradictoire avec votre intention déclarée : ne mettez pas l'immeuble en vente, ne faites pas de rénovations majeures en prévision d'une relocation, et ne communiquez pas avec le locataire de manière à suggérer que la reprise a d'autres objectifs. La cohérence est la clé.

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