Troubles de jouissance

Article 1893 C.c.Q. — Nullité des clauses dérogeant aux droits du locataire

Est sans effet la clause d'un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de l'article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883.
Code civil du Québec, art. 1893 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1893 est l'un des piliers du droit locatif résidentiel au Québec : il rend sans effet toute clause d'un bail qui tenterait de déroger aux protections légales fondamentales accordées aux locataires. La liste des articles protégés couvre la quasi-totalité du régime des obligations, des recours, des réparations, de la sous-location et du non-paiement — autant dire presque tout ce qui compte pour un locataire.

Concrètement : si un bail contient une clause qui prétend limiter vos droits sur l'un de ces sujets (par exemple, une clause qui dit que le locateur n'est pas responsable des réparations, ou qui vous interdit de céder votre bail), cette clause est simplement ignorée par le Tribunal. Vous n'avez pas à la faire annuler — elle n'a jamais eu d'effet juridique. Le bail continue de s'appliquer comme si la clause n'existait pas.

Cette protection est d'ordre public : elle ne peut être écartée par aucun accord entre les parties, même si le locataire a signé en connaissance de cause. Le législateur a voulu protéger le locataire contre sa propre signature, reconnaissant le déséquilibre de pouvoir entre locateurs et locataires sur le marché du logement.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Ne vous laissez pas intimider par une clause abusive dans votre bail. Si elle porte sur l'un des sujets protégés par l'article 1893, elle est sans effet — vous n'avez aucune obligation de la respecter. Parmi les clauses typiquement nulles : « le locataire accepte le logement tel quel », « le locateur n'est pas responsable des réparations », « interdiction absolue de sous-louer », « pénalité de X mois en cas de départ anticipé ».

En cas de doute, consultez un organisme d'aide aux locataires. Si le locateur tente de vous forcer à respecter une clause nulle, déposez une demande au Tribunal : la nullité sera confirmée et vous pourrez même obtenir des dommages.

Si vous êtes propriétaire

Utilisez le formulaire de bail officiel du Tribunal administratif du logement plutôt qu'un bail « maison ». Les clauses ajoutées à l'annexe G doivent respecter les règles d'ordre public — ajouter une clause qui limite les droits du locataire est inutile (elle sera ignorée) et peut vous donner l'apparence de mauvaise foi devant le Tribunal.

Si vous avez des préoccupations légitimes (par exemple, interdiction des animaux dans un immeuble adapté aux personnes allergiques), discutez-en avec le locataire et documentez l'entente. Certaines clauses sont négociables et valides si elles sont justifiées par les circonstances de l'immeuble.

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