Article 1864 C.c.Q. — Obligation du locateur de faire les réparations nécessaires

Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.

Code civil du Québec, art. 1864 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1864 précise la répartition des responsabilités en matière de réparations pendant la durée du bail. Le locateur est responsable de toutes les réparations nécessaires — c'est-à-dire celles qui touchent aux éléments essentiels du logement et aux systèmes importants — tandis que le locataire n'est responsable que des menues réparations d'entretien courant.

Les réparations « nécessaires » à la charge du locateur comprennent : la plomberie, l'électricité, le chauffage, la toiture, les fenêtres et portes extérieures, les murs structurels, les appareils électroménagers fournis avec le logement, et tous les éléments affectant l'habitabilité. Ces obligations ne peuvent pas être transférées au locataire par une clause du bail.

Les menues réparations à la charge du locataire comprennent : le remplacement d'une ampoule, le débouchage d'un évier, le resserrage d'une poignée. Toutefois, même ces réparations mineures deviennent à la charge du locateur si elles résultent de l'usure normale (vétusté) ou d'une force majeure.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Ne signez jamais une clause vous rendant responsable des « réparations majeures » — elle est sans effet. Votre locateur est tenu par la loi de faire toutes les réparations nécessaires, peu importe ce que dit votre bail.

Lorsque vous signalez une réparation nécessaire, faites-le par écrit et conservez une preuve. Si le locateur tarde ou refuse, envoyez une mise en demeure formelle. En cas d'urgence, vous pouvez entreprendre les réparations vous-même et en réclamer le coût selon l'article 1868.

Si vous êtes propriétaire

L'obligation de réparation est continue et ne peut être déléguée au locataire pour les éléments structurels et les systèmes essentiels. Mettez en place un programme d'entretien préventif pour éviter que les petits problèmes ne deviennent des réparations coûteuses.

Lorsqu'un locataire signale un problème, répondez rapidement et par écrit. Documentez vos interventions. Un locateur réactif qui corrige les problèmes promptement s'expose beaucoup moins à des recours en diminution de loyer ou en dommages-intérêts.

Articles connexes

• Article 1854 C.c.Q. — Obligations fondamentales du locateur
• Article 1868 C.c.Q. — Réparations urgentes et nécessaires par le locataire
• Article 1913 C.c.Q. — Logement impropre à l'habitation
• Article 1902 C.c.Q. — Harcèlement en matière de logement
• Article 1931 C.c.Q. — Accès au logement par le locateur