Louer un logement au Québec quand on est étudiant étranger

Le droit locatif québécois ne ressemble à celui de presque nulle part ailleurs. Des règles qui paraissent évidentes dans votre pays d'origine, ou même dans une autre province canadienne, sont fausses ici : le bail ne se termine pas à sa date de fin, le dépôt de garantie est interdit, et quitter avant terme ne se règle pas en payant une pénalité.

La plupart de ces règles protègent le locataire. Le problème, c'est qu'elles supposent que vous les connaissiez : plusieurs se déclenchent par un avis écrit à envoyer des mois à l'avance. Cette page présente les pièges dans l'ordre où ils frappent habituellement. C'est de l'information générale, pas un avis juridique.

Pourquoi le bail québécois surprend tout le monde

Ailleurs, un bail de 12 mois se termine à sa date de fin : vous partez, ou vous signez un nouveau bail. Au Québec, c'est l'inverse. L'article 1936 du Code civil accorde à tout locataire un droit personnel au maintien dans les lieux : il ne peut être évincé du logement que dans les cas prévus par la loi. L'article 1941 transforme ce droit en reconduction automatique du bail à durée fixe, aux mêmes conditions.

Autrement dit, le bail ne s'arrête pas : il continue, sauf si quelqu'un fait un geste précis dans un délai précis. C'est une protection considérable pour qui reste, parce que le propriétaire ne peut pas vous demander de partir sous prétexte que « le bail est fini ». C'est un piège pour qui part, parce que le silence vaut renouvellement.

Piège n° 1 : le bail se reconduit tout seul

Un bail du 1er juillet au 30 juin ne prend pas fin le 30 juin. En vertu de l'article 1941, il se reconduit pour 12 mois de plus, au même loyer, sans qu'aucune formalité ne soit requise de votre part. Si le bail initial dépasse 12 mois, la reconduction est de 12 mois.

Pour éviter cette reconduction, l'article 1946 exige que le locataire qui n'a pas reçu d'avis de modification envoie lui-même un avis de non-reconduction, dans les mêmes délais que ceux imposés au propriétaire pour un avis de modification (article 1942). Ces délais dépendent de la durée du bail :

Concrètement, pour un bail qui se termine le 30 juin, l'avis doit partir entre le 1er janvier et le 31 mars. Envoyé en avril, il est trop tardif; envoyé en décembre, trop hâtif. C'est la fenêtre que les étudiants ratent le plus souvent, parce qu'elle s'ouvre en plein milieu de la session d'hiver, bien avant qu'on pense au départ.

Rater la fenêtre a un coût réel : le bail est reconduit et vous devez le loyer de la nouvelle année, même si vous avez quitté le pays. Comme les délais se comptent à partir de la réception de l'avis, gardez une preuve de la date : c'est elle qui détermine si l'avis est arrivé dans la fenêtre.

Piège n° 2 : finir ses études n'est pas un motif de résiliation

L'article 1974 énumère les cas où un locataire peut résilier un bail en cours : l'attribution d'un logement à loyer modique, un relogement ordonné par le tribunal, un handicap qui empêche d'occuper le logement, ou l'admission permanente d'une personne âgée dans un centre d'hébergement. L'article 1974.1 ajoute les situations de violence. La fin des études, un retour au pays, un permis qui expire, un stage dans une autre ville : aucun de ces motifs n'y figure.

Il n'existe pas non plus de « pénalité de 3 mois » permettant d'acheter sa sortie. La vraie porte de sortie, c'est la cession de bail. L'article 1870 permet au locataire de céder son bail en avisant le propriétaire, en lui indiquant le nom et l'adresse de la personne à qui il entend céder, et en obtenant son consentement. L'article 1871 encadre ce consentement : le propriétaire ne peut refuser sans un motif sérieux, et il doit indiquer ses motifs dans les 15 jours de la réception de l'avis, faute de quoi il est réputé avoir consenti.

La différence entre céder et sous-louer est celle que les étudiants comprennent le plus mal, et c'est la plus lourde de conséquences. L'article 1873 prévoit que la cession de bail décharge l'ancien locataire de ses obligations. La sous-location, elle, ne vous décharge de rien : vous restez responsable du loyer envers le propriétaire si le sous-locataire cesse de payer.

• Vous partez pour de bon (fin des études, retour au pays) : la cession de bail est ce qu'il vous faut, parce qu'elle vous libère
• Vous partez temporairement et vous revenez (stage d'été, session à l'étranger) : la sous-location convient, mais vous restez responsable
• Dans les deux cas, l'avis au propriétaire doit nommer la personne et donner son adresse
• Le silence du propriétaire pendant 15 jours vaut consentement

Piège n° 3 : le dépôt de garantie n'existe pas au Québec

C'est probablement la règle la plus violée envers les nouveaux arrivants, et elle est catégorique. L'article 1904 interdit au locateur d'exiger que chaque versement excède un mois de loyer, d'exiger d'avance plus que le paiement du premier terme de loyer, d'exiger une somme d'argent autre que le loyer sous forme de dépôt ou autrement, et d'exiger la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté.

Chacune de ces demandes, courantes ailleurs, est illégale ici :

• Un dépôt de garantie ou de sécurité, quel que soit son nom
• Le dernier mois de loyer payé d'avance à la signature
• Des chèques postdatés couvrant les mois à venir
• Un dépôt pour les clés, pour un animal, ou des frais de « réservation » du logement
• Plusieurs mois d'avance demandés parce que vous n'avez pas d'historique de crédit au Québec

Seul le premier mois de loyer est exigible. Si vous avez déjà versé une de ces sommes, elle n'est pas perdue : vous pouvez en demander le remboursement au Tribunal administratif du logement. Conservez les preuves de paiement et les échanges écrits, courriels ou messages textes, où la somme a été réclamée.

Piège n° 4 : vous payez peut-être plus que le loyer légal

Un nouvel arrivant n'a aucun moyen de savoir ce que payait le locataire précédent, et c'est exactement ce que la loi corrige. L'article 1896 oblige le locateur à remettre au nouveau locataire, lors de la conclusion du bail, un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail. C'est la section G du formulaire de bail obligatoire.

L'article 1950 donne la suite : un nouveau locataire qui paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois précédents peut faire fixer le loyer par le tribunal. La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail. Ce délai est toutefois porté à deux mois du début du bail si le propriétaire ne vous a pas remis l'avis, et à deux mois de la connaissance du fait si l'avis contenait une fausse déclaration.

Ce détail est décisif : un propriétaire qui laisse la section G vide ne referme pas la fenêtre, il l'élargit. L'article 1896 prévoit d'ailleurs des dommages-intérêts punitifs si l'avis comporte une fausse déclaration ou si le locateur omet sciemment de le remettre. Si vous avez signé sans jamais voir cette information, vérifiez la date de début de votre bail avant de conclure qu'il est trop tard.

Piège n° 5 : réclamez votre copie du bail

L'article 1895 oblige le locateur, dans les 10 jours de la conclusion du bail, à remettre un exemplaire du bail au locataire. Le bail doit être fait sur le formulaire dont l'utilisation est rendue obligatoire par les règlements du gouvernement : ce n'est pas un contrat que le propriétaire rédige à sa guise.

Un bail verbal est valide au Québec, mais il n'exempte de rien : le propriétaire doit alors remettre un écrit indiquant son nom et son adresse, votre nom, le loyer et l'adresse du logement, avec les mentions prescrites par règlement. Cet écrit fait partie du bail. Sans copie, vous n'avez aucun moyen de prouver ce que vous avez accepté, ni de vérifier ce que contenait la section G.

Refus fondé sur l'origine, la langue ou l'absence de dossier de crédit

L'article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit la distinction, l'exclusion ou la préférence fondée notamment sur la race, la couleur, la religion, la langue et l'origine ethnique ou nationale. Refuser un logement pour l'un de ces motifs est de la discrimination, et elle se dénonce à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse.

En pratique, le refus se déguise souvent en exigence financière : un garant québécois, une preuve d'emploi local, six mois de loyer d'avance. La partie monétaire de ces demandes tombe déjà sous l'article 1904, peu importe la raison invoquée : l'absence d'historique de crédit ne crée aucune exception au plafond du premier mois.

L'article 1899 du Code civil ajoute une protection distincte : le locateur ne peut refuser de consentir un bail, refuser de maintenir une personne dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu'elle est enceinte ou qu'elle a des enfants, ni pour le seul motif qu'elle a exercé un droit prévu par le Code ou par la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Des dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés.

Ce qui doit passer par un écrit daté

Presque tout ce qui précède se joue sur une date : l'avis de non-reconduction dans sa fenêtre de 3 à 6 mois, l'avis de cession et les 15 jours du propriétaire pour répondre, les 10 jours ou les 2 mois pour contester le loyer. Dans chaque cas, ce n'est pas le contenu qui est contesté en premier, c'est la date.

Gardez donc une trace de tout ce que vous envoyez, par un mode qui établit la date de réception. Pour un désaccord qui persiste, réparations jamais faites, dépôt réclamé illégalement, refus de cession sans motif sérieux, la mise en demeure est l'étape écrite qui précède un recours au Tribunal.

Questions fréquentes