Non-renouvellement de bail au Québec
En bref
Pour ne pas renouveler votre bail au Québec, vous devez donner à votre propriétaire un avis de non-reconduction écrit dans le délai prévu par le Code civil (entre 3 et 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus) et le transmettre de façon à pouvoir prouver sa réception. Sans cet avis, le bail se reconduit automatiquement. À l'inverse, un propriétaire ne peut pas simplement refuser de renouveler le bail : le locataire a un droit au maintien dans les lieux.
Au Québec, le bail de logement ne prend pas fin tout seul à son terme : il se reconduit de plein droit aux mêmes conditions (article 1941 C.c.Q.). C'est ce qui fait que « non-renouvellement » ne veut pas la même chose selon que vous êtes locataire ou propriétaire. Ce guide explique les deux situations, avec les délais exacts prévus par la loi.
Locataire : ne pas renouveler son bail
Si vous êtes locataire et que vous ne voulez pas rester après la fin de votre bail, vous devez le dire au propriétaire : c'est l'avis de non-reconduction. L'article 1946 C.c.Q. prévoit que le locataire qui n'a pas reçu d'avis de modification peut éviter la reconduction d'un bail à durée fixe en donnant au propriétaire un avis de non-reconduction, dans les mêmes délais que ceux imposés au locateur pour un avis de modification. Sans cet avis dans le délai, le bail se reconduit automatiquement pour un an (ou pour la durée initiale si elle est de moins de 12 mois).
Le délai se calcule à rebours à partir de la date de fin du bail, et il dépend de la durée du bail. Voici les délais fixés par l'article 1942 C.c.Q., qui s'appliquent aussi à l'avis du locataire.
| Type de bail | Délai avant la fin du bail |
|---|---|
| Bail à durée fixe de 12 mois ou plus | Entre 3 et 6 mois avant le terme |
| Bail à durée fixe de moins de 12 mois | Entre 1 et 2 mois avant le terme |
| Bail à durée indéterminée | Entre 1 et 2 mois (avis de résiliation) |
| Bail d'une chambre | Entre 10 et 20 jours avant le terme |
Ce que l'avis doit contenir
- La date de rédaction et votre signature
- L'adresse du logement visé et l'identification des parties
- Votre intention claire de ne pas reconduire le bail (non-reconduction)
- La date de fin du bail à laquelle vous quitterez le logement
L'avis n'a pas à être motivé : le locataire n'a pas à expliquer pourquoi il part. Une fois l'avis donné dans le délai, le bail prend fin à son terme et vous devez remettre le logement à cette date. Attention : donner l'avis en retard ne suffit pas : si le délai est passé, le bail est déjà reconduit et vous restez lié pour un terme de plus.
Propriétaire : pouvez-vous refuser le renouvellement?
En règle générale, non. Le locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux (article 1936 C.c.Q.) et a droit à la reconduction de plein droit de son bail (article 1941 C.c.Q.). Un propriétaire ne peut donc pas simplement décider de « ne pas renouveler » le bail parce que le terme approche. À la fin du bail, si rien n'est fait, le bail se reconduit automatiquement.
Vos véritables leviers ne sont pas le non-renouvellement, mais des recours précis prévus par la loi, chacun avec ses conditions et ses délais :
- La reprise de logement : pour vous loger vous-même ou un proche admissible, selon des conditions strictes et un avis dans les délais.
- L'éviction : pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement, encadrée par la loi.
- L'avis de modification : pour changer le loyer ou une autre condition à la reconduction, sans mettre fin au bail.
Il existe deux exceptions étroites où le propriétaire peut éviter la reconduction (article 1944 C.c.Q.) : lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois (le propriétaire avise alors le locataire et le sous-locataire, dans les mêmes délais qu'une modification) et lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui, auquel cas l'avis est donné à l'héritier ou au liquidateur de la succession. En dehors de ces cas, le renouvellement ne peut pas être refusé.
Comment transmettre l'avis
Que vous soyez locataire ou propriétaire, l'avis doit être écrit et transmis de façon à pouvoir prouver qu'il a été reçu à temps. En cas de contestation, c'est la preuve de réception dans le délai qui compte. Trois méthodes permettent de l'établir.
- Courrier recommandé (Postes Canada) : environ 15 à 25 $, délai de 3 à 10 jours ouvrables
- Huissier de justice : environ 75 à 150 $ ou plus, remise en mains propres avec procès-verbal
- Courriel certifié (LCCJTI) : envoi instantané, preuve de réception horodatée, option la plus économique
Avec Locato, vous remplissez votre avis, puis vous l'envoyez par courriel certifié pour 14,99 $, avec un rapport de preuve horodaté conforme à la LCCJTI : confirmation d'envoi, confirmation de livraison au serveur du destinataire et détection d'ouverture lorsque possible. Une nuance : le destinataire doit avoir consenti à recevoir des communications par courriel : si vous n'avez jamais échangé de courriels avec lui, doublez l'envoi d'un courrier recommandé.
Questions fréquentes
Comment ne pas renouveler mon bail au Québec?
Donnez à votre propriétaire un avis de non-reconduction écrit, dans le délai prévu par la loi : entre 3 et 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus, entre 1 et 2 mois pour un bail plus court. Transmettez-le de façon à prouver sa réception. Sans cet avis, le bail se reconduit automatiquement.
Quel est le délai pour un avis de non-renouvellement?
Pour un bail à durée fixe de 12 mois ou plus, l'avis doit être donné au moins 3 mois, mais pas plus de 6 mois avant la fin du bail (article 1942 C.c.Q., applicable au locataire par l'article 1946). Pour un bail de moins de 12 mois ou à durée indéterminée, le délai est de 1 à 2 mois. Pour la location d'une chambre, il est de 10 à 20 jours.
Un propriétaire peut-il refuser de renouveler le bail?
Non, sauf exception. Le locataire a droit au maintien dans les lieux et à la reconduction de son bail (articles 1936 et 1941 C.c.Q.). Le propriétaire ne peut pas simplement refuser de renouveler; il doit passer par une reprise de logement, une éviction pour un motif prévu par la loi, ou un avis de modification. Deux cas étroits font exception (sous-location de plus de 12 mois, décès du locataire sans cohabitant), en vertu de l'article 1944 C.c.Q.
Faut-il motiver l'avis de non-reconduction?
Non. Le locataire qui ne veut pas reconduire son bail n'a pas à expliquer pourquoi il quitte le logement. L'avis doit simplement exprimer clairement son intention de ne pas reconduire et être donné dans le délai prévu.
Que se passe-t-il si j'oublie d'envoyer l'avis à temps?
Si le délai est passé, le bail est déjà reconduit de plein droit, en général pour 12 mois, aux mêmes conditions. Vous restez alors lié jusqu'au prochain terme. C'est pourquoi il faut calculer le délai à partir de la date de fin du bail et envoyer l'avis tôt, avec une preuve de réception.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer plutôt que de refuser le renouvellement?
Oui. Plutôt que de mettre fin au bail, le propriétaire peut envoyer un avis de modification pour proposer un nouveau loyer ou d'autres conditions à la reconduction, dans les mêmes délais (article 1942 C.c.Q.). Le locataire peut alors accepter, refuser, ou quitter le logement. Refuser une hausse ne met pas fin au bail : le TAL peut fixer le loyer.