Locataire qui ne paie pas : le guide étape par étape pour les propriétaires
Étape 1 — La communication informelle
Avant toute démarche légale, la première chose à faire lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer est de tenter une communication informelle. Un simple appel téléphonique ou un message texte peut suffire à résoudre la situation. Il arrive fréquemment qu'un oubli, un problème bancaire temporaire ou une difficulté financière passagère explique le retard de paiement.
Même si cette étape semble banale, elle est cruciale pour la suite de votre dossier. Documentez chaque tentative de contact : conservez les captures d'écran de vos messages, notez la date et l'heure de vos appels, et résumez par écrit le contenu de vos échanges verbaux. Ces preuves démontreront votre bonne foi devant le Tribunal administratif du logement (TAL) si la situation dégénère.
Si après quelques jours le locataire ne répond pas ou ne régularise pas sa situation, il est temps de passer à l'étape suivante. Ne laissez pas la situation traîner — plus vous attendez, plus il sera difficile de récupérer les sommes dues.
Étape 2 — La mise en demeure
La mise en demeure est une lettre formelle qui met officiellement le locataire en défaut de paiement. Bien qu'elle ne soit pas obligatoire avant de déposer une demande au TAL, elle renforce considérablement votre dossier. Les juges administratifs apprécient les propriétaires qui ont tenté de régler le problème à l'amiable avant de recourir au tribunal.
Votre mise en demeure doit contenir plusieurs éléments essentiels : l'identification des parties, l'adresse du logement, le montant exact du loyer impayé, les mois concernés, et un délai raisonnable pour régulariser la situation — généralement 10 jours. Elle doit également mentionner que vous vous réservez le droit de déposer une demande au TAL si le paiement n'est pas effectué dans le délai prescrit.
L'envoi par courrier recommandé ou par huissier est fortement recommandé afin de disposer d'une preuve de réception. Vous pouvez aussi envoyer la mise en demeure par courriel certifié pour obtenir un accusé de réception électronique horodaté.
Étape 3 — La demande au TAL
Si le locataire n'a toujours pas payé après l'expiration du délai accordé dans votre mise en demeure, vous pouvez déposer une demande au Tribunal administratif du logement. Cette demande peut être faite en ligne sur le site du TAL ou en personne dans l'un de leurs bureaux. Vous devrez remplir le formulaire de demande approprié et payer les frais de dépôt.
Dans votre demande, précisez clairement le montant réclamé, les périodes de loyer impayé, et les démarches déjà entreprises. Vous pouvez demander à la fois le paiement des loyers dus et la résiliation du bail si les conditions sont réunies. Une fois la demande déposée, le TAL enverra un avis d'audience au locataire.
Les délais de traitement varient selon la région et la complexité du dossier. En 2026, comptez en moyenne entre 2 et 6 mois avant d'obtenir une date d'audience. C'est pourquoi il est important d'agir rapidement dès les premiers signes de non-paiement.
Étape 4 — L'audience au TAL
Le jour de l'audience, vous devez vous présenter avec un dossier complet et bien organisé. Apportez tous vos documents originaux : le bail, les preuves de non-paiement (relevés bancaires montrant l'absence de dépôt), la copie de votre mise en demeure et sa preuve d'envoi, ainsi que toute correspondance échangée avec le locataire.
L'audience se déroule de manière relativement informelle. Le juge administratif entendra d'abord votre version des faits, puis celle du locataire s'il est présent. Présentez les faits de manière chronologique et factuelle. Évitez les jugements personnels et concentrez-vous sur les éléments concrets : dates, montants et documents.
Si le locataire ne se présente pas, le juge pourra rendre une décision par défaut en votre faveur, à condition que votre demande soit bien fondée. La décision est généralement rendue dans les semaines suivant l'audience.
La résiliation du bail pour non-paiement
L'article 1971 du Code civil du Québec prévoit que le locateur peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement de son loyer. Ce délai de trois semaines court à partir de la date à laquelle le loyer était dû. Il s'agit d'une condition stricte : si vous déposez votre demande avant l'expiration de ce délai, elle pourrait être rejetée.
La résiliation n'est pas automatique. Le juge évaluera l'ensemble de la situation, y compris l'historique de paiement du locataire, les circonstances du non-paiement et les efforts déployés par chaque partie. Cependant, un retard répété ou un refus catégorique de payer mènera généralement à la résiliation du bail et à l'éviction du locataire.
Notez que même après une ordonnance de résiliation, le locataire dispose d'un certain délai pour quitter les lieux. Si le locataire refuse de partir, vous devrez faire exécuter la décision par un huissier de justice. Ne tentez jamais d'expulser un locataire vous-même — c'est illégal et pourrait vous exposer à des poursuites.
Préparer un dossier solide
La clé du succès devant le TAL réside dans la préparation de votre dossier. Rassemblez méthodiquement tous les documents pertinents : le bail signé, les preuves de paiements antérieurs (pour démontrer le montant habituel), les relevés bancaires, toute la correspondance avec le locataire, la mise en demeure et sa preuve d'envoi, ainsi que tout autre document pertinent.
Organisez vos documents par ordre chronologique et préparez un résumé clair de la situation. Plus votre dossier sera structuré et complet, plus le juge administratif sera en mesure de rendre une décision rapide en votre faveur. Locato vous aide à constituer ce dossier en générant automatiquement votre mise en demeure et en conservant un historique complet de vos démarches.
Commencez dès maintenant à documenter votre situation et à préparer les documents nécessaires pour protéger vos droits.