Vous avez reçu un avis de reprise de logement : que faire?

En bref

Vous avez un mois, à compter de la réception de l'avis, pour aviser votre propriétaire par écrit de votre intention de partir ou de rester. Si vous ne répondez pas dans ce délai, vous êtes réputé avoir refusé de quitter le logement (art. 1962 C.c.Q.), et le propriétaire devra alors s'adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) dans le mois suivant votre refus (art. 1963).

Recevoir un avis de reprise ne signifie pas que vous devez partir. La reprise est encadrée par des conditions strictes, et c'est au propriétaire de démontrer qu'elle est réelle. Ce guide explique comment vérifier la validité de l'avis, quelles sont vos réponses possibles et pourquoi il est important de répondre par écrit avec une preuve de réception. Il s'agit d'information juridique générale et non d'un avis adapté à votre situation.

Vérifier la validité de l'avis

Avant de décider quoi que ce soit, assurez-vous que l'avis respecte les exigences de la loi. Un avis incomplet ou envoyé hors délai peut être contesté et déclaré invalide par le tribunal.

Le délai dépend de la durée de votre bail. Pour un bail à durée fixe, l'avis doit vous parvenir au moins six mois avant l'expiration du bail; ce délai n'est réduit à un mois que si le bail est d'une durée de six mois ou moins. Pour un bail à durée indéterminée, l'avis doit être donné six mois avant la date prévue de la reprise (art. 1960 C.c.Q.).

L'avis doit aussi contenir des mentions précises : la date prévue pour exercer la reprise, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec le propriétaire (art. 1961 C.c.Q.). Enfin, seul le propriétaire peut reprendre le logement, et uniquement pour y loger certaines personnes : lui-même, un ascendant ou descendant au premier degré, tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien, ou un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation, un divorce ou la dissolution d'une union civile (art. 1957 C.c.Q.).

Bail à durée fixe : avis reçu au moins 6 mois avant la fin du bail (1 mois si le bail est de 6 mois ou moins)
Bail à durée indéterminée : avis donné 6 mois avant la date de reprise
L'avis indique la date de reprise, le nom du bénéficiaire et son lien de parenté (art. 1961)
Le bénéficiaire doit être une personne permise par l'art. 1957 (propriétaire, proche visé)

Vos trois réponses possibles

À compter de la réception de l'avis, vous avez un mois pour aviser le propriétaire de votre intention (art. 1962 C.c.Q.). Trois options s'offrent à vous.

Accepter la reprise : vous confirmez votre départ pour la date prévue. Vous pouvez tout de même négocier les modalités (date, conditions de départ).
Refuser par écrit : vous n'êtes pas d'accord et vous entendez rester. Le propriétaire devra alors demander l'autorisation du TAL et prouver que la reprise est réelle.
Négocier : rien ne vous empêche de discuter une date de départ différente, une compensation ou d'autres arrangements avec le propriétaire, idéalement par écrit.

Si le tribunal autorise finalement la reprise, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris le paiement au locataire d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement (art. 1967 C.c.Q.). Attention : cette indemnité de déménagement propre à la reprise ne se confond pas avec l'indemnité de plusieurs mois de loyer prévue pour une éviction (art. 1965) : la reprise et l'éviction sont deux régimes distincts.

Le point crucial : ne pas répondre n'est pas neutre. Si vous laissez passer le délai d'un mois sans répondre, vous êtes réputé avoir refusé de quitter le logement (art. 1962 C.c.Q.). C'est l'inverse d'une cession de bail, où le silence vaut consentement. Répondre clairement, et pouvoir le prouver, vous protège dans tous les cas.

Pourquoi répondre par écrit, avec preuve

La date de votre réponse compte. Le délai d'un mois court à partir de la réception de l'avis, et si un litige survient, vous voudrez pouvoir démontrer quand et comment vous avez répondu. Une réponse verbale ne laisse aucune trace; une réponse écrite avec preuve de réception, oui.

Que vous acceptiez, refusiez ou proposiez de négocier, formalisez votre réponse par écrit. Avec Locato, vous remplissez votre lettre à partir d'un modèle, puis vous l'envoyez par courriel certifié pour 14,99 $, avec une preuve de réception horodatée conforme à la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information (LCCJTI) : la date exacte à laquelle votre réponse a été reçue, prête à joindre à votre dossier si le litige se rend au TAL. Une nuance : le destinataire doit avoir consenti à recevoir des communications par courriel : si vous n'avez jamais échangé de courriels avec votre propriétaire, doublez l'envoi d'un courrier recommandé.

Répondre avec preuve de réception

Les protections spéciales

La loi protège le locataire (ou son conjoint) qui, au moment de la reprise, réunit trois conditions cumulatives : être âgé de 65 ans ou plus, occuper le logement depuis au moins 10 ans, et avoir un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique (art. 1959.1 C.c.Q.).

Réunies, ces trois conditions font obstacle à la reprise, sauf exceptions : si le propriétaire est lui-même âgé de 65 ans ou plus et veut se loger dans le logement, si le bénéficiaire de la reprise a 65 ans ou plus, ou si un propriétaire occupant de 65 ans ou plus veut loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire de moins de 65 ans (art. 1959.1 C.c.Q.). Si vous pensez remplir ces conditions, mentionnez-le dans votre réponse écrite.

65 ans ou plus (le locataire ou son conjoint)
Au moins 10 ans d'occupation du logement
Revenu ≤ 125 % du maximum donnant droit à un logement à loyer modique

Si le propriétaire est de mauvaise foi

Si vous refusez la reprise, le propriétaire ne peut pas vous forcer à partir de lui-même : il doit demander l'autorisation du TAL, et cette demande doit être présentée dans le mois suivant votre refus (art. 1963 C.c.Q.). C'est au propriétaire de démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins.

Certains indices peuvent suggérer une reprise abusive : le logement est remis en location plus cher peu après votre départ, converti en location touristique, ou le propriétaire possède déjà un autre logement vacant du même genre, situé dans les environs et d'un loyer équivalent, qu'il pourrait habiter (art. 1964 C.c.Q.). Documentez ce que vous observez : annonces de location ou de vente, communications du propriétaire, témoignages.

Si le tribunal conclut que la reprise a été faite de mauvaise foi, il peut refuser la demande et, le cas échéant, accorder des dommages-intérêts au locataire. Les règles étant complexes et propres à chaque situation, il est prudent de consulter un avocat ou un comité logement de votre région avant de contester une reprise devant le TAL.

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour répondre à un avis de reprise?

Vous avez un mois à compter de la réception de l'avis pour aviser le propriétaire de votre intention de partir ou de rester (art. 1962 C.c.Q.). Passé ce délai sans réponse, vous êtes réputé avoir refusé de quitter le logement.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas?

Si vous ne répondez pas dans le mois, vous êtes réputé avoir refusé la reprise (art. 1962 C.c.Q.). Le propriétaire devra alors demander l'autorisation du Tribunal administratif du logement dans le mois suivant ce refus et prouver que la reprise est réelle et non un prétexte (art. 1963 C.c.Q.).

Dois-je répondre par écrit?

La loi exige que vous avisiez le propriétaire, mais elle ne prescrit pas de forme précise. En pratique, répondre par écrit avec une preuve de réception vous permet de démontrer quand et comment vous avez répondu, ce qui est utile si un litige survient.

Ai-je droit à une indemnité si j'accepte la reprise?

En matière de reprise, la loi ne prévoit pas d'indemnité automatique. Toutefois, si le tribunal autorise la reprise, il peut imposer des conditions justes et raisonnables, y compris le paiement d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement (art. 1967 C.c.Q.). L'indemnité de plusieurs mois de loyer prévue à l'article 1965 vise l'éviction, un régime distinct de la reprise.

Puis-je contester la reprise?

Oui. Vous pouvez refuser la reprise par écrit; le propriétaire devra alors obtenir l'autorisation du TAL et démontrer sa bonne foi. Si vous soupçonnez un prétexte ou une mauvaise foi, rassemblez vos preuves et envisagez de consulter un avocat ou un comité logement avant l'audience.

Le propriétaire peut-il me forcer à partir sans passer par le tribunal?

Non. Si vous refusez la reprise, le propriétaire ne peut pas vous expulser de sa propre initiative. Il doit obtenir une autorisation du Tribunal administratif du logement, et c'est à lui de prouver que la reprise est réelle (art. 1963 C.c.Q.).