Article 1604 C.c.Q.: Résolution ou résiliation du contrat pour inexécution
Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive. Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts.
Code civil du Québec, art. 1604 C.c.Q.
Ce que cet article signifie
L'article 1604 offre au créancier une alternative à l'exécution en nature : demander la fin du contrat. On parle de résolution pour un contrat ordinaire et de résiliation pour un contrat à exécution successive, comme le bail. C'est le fondement général qui sous-tend, en matière de logement, les demandes de mettre fin au bail pour manquement.
L'article pose toutefois une limite essentielle : il n'y a pas droit à la résolution ou à la résiliation lorsque le défaut du débiteur est « de peu d'importance ». Un manquement mineur ne justifie pas de mettre fin au contrat. Cette limite s'applique malgré toute clause contraire. Une exception existe pour les contrats à exécution successive : un défaut, même individuellement mineur, peut justifier la résiliation s'il présente un caractère répétitif.
Lorsque le manquement est de peu d'importance, le créancier n'a pas droit à la fin du contrat, mais il peut obtenir une réduction proportionnelle de sa propre obligation, appréciée selon les circonstances. Si cette réduction est impossible, il ne lui reste que des dommages-intérêts. Cet article se lit avec l'article 1863, qui applique cette logique au bail résidentiel.
Ce que ça veut dire pour vous
Si vous êtes locataire
Si votre propriétaire manque gravement à ses obligations, l'article 1604 est le fondement général du droit de demander la résiliation du bail. Mais un manquement mineur ne suffit pas : la loi exige un défaut d'une certaine importance, ou, pour un problème qui se répète dans le temps, un caractère répétitif.
Avant de demander la résiliation, une mise en demeure écrite décrivant le manquement et laissant au propriétaire l'occasion de corriger la situation est généralement attendue. Documentez la gravité ou la répétition du problème, car c'est ce qui déterminera si vous avez droit à la résiliation ou seulement à une réduction de loyer ou à des dommages-intérêts.
Si vous êtes propriétaire
L'article 1604 fonde également votre droit de demander la résiliation du bail lorsqu'un locataire manque à ses obligations. Ici aussi, un manquement de peu d'importance ne suffit pas : il faut un défaut suffisamment sérieux ou, pour les manquements répétés, une véritable récurrence.
Une mise en demeure écrite qui décrit le manquement et accorde un délai pour y remédier renforce votre position. Constituez un dossier démontrant la gravité ou la répétition du problème. Si le défaut est mineur, le tribunal peut refuser la résiliation et n'accorder qu'une autre mesure; c'est pourquoi la documentation est déterminante.