Article 1726 C.c.Q.: Garantie contre les vices cachés

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Code civil du Québec, art. 1726 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1726 établit la garantie légale de qualité, communément appelée garantie contre les vices cachés. Le vendeur doit garantir que le bien vendu et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou aurait payé moins cher, s'il les avait connus.

Quatre conditions se dégagent de cet article et de la jurisprudence : le vice doit être caché (non apparent), grave (il rend le bien impropre à son usage ou en diminue sérieusement l'utilité), inconnu de l'acheteur, et antérieur à la vente. Le second alinéa précise qu'un vice apparent (celui qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert) n'est pas garanti, pas plus qu'un vice que l'acheteur connaissait.

Cet article est le fondement des recours en cas de vice caché, notamment lors de l'achat d'une propriété. Il se lit avec l'article 1739, qui impose à l'acheteur de dénoncer le vice au vendeur par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte : une étape que la mise en demeure permet d'accomplir.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes l’acheteur

La garantie contre les vices cachés vise la vente d'un bien, et non la location : elle concerne d'abord l'acheteur d'une propriété face à son vendeur. Si vous avez acheté un immeuble ou une copropriété et découvrez un défaut grave, caché et antérieur à la vente, c'est cette garantie qui peut fonder votre recours.

En matière strictement locative, les problèmes du logement relèvent plutôt des obligations du locateur (articles 1854, 1864 et 1912) que de la garantie de l'article 1726. Si votre situation touche un achat, la première étape est habituellement de dénoncer le vice par écrit au vendeur.

Si vous êtes le vendeur

Si vous avez acheté un immeuble et découvrez après la vente un vice grave, caché et existant au moment de l'achat, l'article 1726 fonde votre droit d'exiger du vendeur une solution : réparation, réduction du prix, remboursement ou dommages-intérêts, selon les circonstances. Le vice apparent ou celui que vous connaissiez déjà n'est pas couvert.

La marche à suivre commence par une dénonciation écrite du vice au vendeur, dans un délai raisonnable après sa découverte (article 1739). Une mise en demeure pour vice caché remplit cette fonction : elle date votre dénonciation, décrit le défaut et met le vendeur en demeure d'agir. Conservez une preuve de réception.

Articles connexes

• Article 1728 C.c.Q.: Vendeur qui connaissait le vice : dommages-intérêts
• Article 1729 C.c.Q.: Présomption de vice contre le vendeur professionnel
• Article 1739 C.c.Q.: Dénonciation écrite du vice caché