Article 1728 C.c.Q.: Vendeur qui connaissait le vice : dommages-intérêts

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

Code civil du Québec, art. 1728 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1728 aggrave la responsabilité du vendeur de mauvaise foi. La garantie de qualité de l'article 1726 permet déjà à l'acheteur d'un bien affecté d'un vice caché d'obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente. L'article 1728 ajoute un étage : si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, il doit en plus réparer le préjudice subi par l'acheteur, c'est-à-dire payer des dommages-intérêts.

La formule « ne pouvait l'ignorer » est importante : l'acheteur n'a pas à prouver que le vendeur connaissait positivement le vice. Il suffit de démontrer que, dans sa position, le vendeur ne pouvait raisonnablement pas l'ignorer. La jurisprudence retient par ailleurs que le vendeur professionnel est généralement présumé connaître les vices du bien qu'il vend : il lui revient alors de renverser cette présomption.

Concrètement, cet article détermine l'étendue de ce que l'acheteur peut réclamer. Face à un vendeur de bonne foi, la réclamation se limite pour l'essentiel au coût du vice lui-même. Face à un vendeur qui savait ou devait savoir, s'ajoutent les autres pertes causées par le vice : frais d'expertise, hébergement pendant des travaux, perte de jouissance, selon la preuve. La démarche commence par la dénonciation écrite du vice exigée par l'article 1739, le plus souvent sous forme de mise en demeure.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes l’acheteur

Si vous découvrez un vice caché et que des indices suggèrent que le vendeur le connaissait (travaux de camouflage, traces dissimulées, historique de réclamations, déclarations trompeuses), documentez-les soigneusement : ils changent l'ampleur de votre réclamation. Vous pourrez demander non seulement la réduction du prix, mais aussi les dommages que le vice vous a causés.

Dénoncez le vice par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte (article 1739), avant d'entreprendre des réparations. Votre mise en demeure devrait décrire le vice, invoquer la garantie de qualité, chiffrer votre demande et accorder un délai pour répondre, avec une preuve de réception à l'appui.

Si vous êtes le vendeur

Si vous vendez un bien, la transparence est votre meilleure protection. Déclarez les problèmes connus par écrit avant la vente : un vice déclaré n'est plus caché, et l'acheteur qui achète en connaissance de cause ne peut pas s'en plaindre ensuite. Dissimuler un problème connu vous expose au contraire à des dommages-intérêts qui dépassent largement la valeur du vice.

Si vous recevez une réclamation fondée sur l'article 1728, examinez ce que l'acheteur peut réellement prouver quant à votre connaissance du vice. Un vendeur occasionnel de bonne foi n'est pas tenu aux dommages-intérêts; répondre par écrit, avec les faits, est la première étape avant toute négociation.

Articles connexes

• Article 1726 C.c.Q.: Garantie contre les vices cachés
• Article 1729 C.c.Q.: Présomption de vice contre le vendeur professionnel
• Article 1739 C.c.Q.: Dénonciation écrite du vice caché