La Loi 31 : ce qui a changé dans le bail québécois depuis 2024

La « Loi 31 » est le projet de loi 31, devenu la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation, sanctionnée le 21 février 2024 et publiée sous la référence 2024, chapitre 2. Elle a modifié plusieurs articles du Code civil du Québec qui encadrent le bail de logement.

Elle a beaucoup fait parler, souvent de travers : on a lu qu'elle « abolissait la cession de bail », ce qui est inexact. Cette page fait le tour des changements réels, article par article, en distinguant ce qui a changé de ce qui est resté intact.

Les articles réellement modifiés

La Loi 31 touche un nombre restreint d'articles du Code civil en matière de bail résidentiel. Les voici, avec ce que chacun a changé :

• Article 1896 : ajout de dommages-intérêts punitifs liés à l'avis du loyer le plus bas (la clause G)
• Article 1955 : conditions de fixation de loyer pour certains logements
• Article 1963 : le locateur doit obtenir l'autorisation du tribunal, pour la reprise comme pour l'éviction
• Article 1965 : refonte complète de l'indemnité d'éviction
• Article 1966 : abrogé
• Article 1968 : renversement du fardeau de la preuve sur les dommages-intérêts
• Articles 1978.1 et 1978.2 : nouveaux articles sur la cession de bail

Le changement le plus important : l'indemnité d'éviction

Avant la Loi 31, l'article 1965 prévoyait une indemnité fixe : trois mois de loyer, plus les frais raisonnables de déménagement. Un locataire évincé après vingt ans recevait exactement la même chose qu'un locataire évincé après deux ans.

Depuis, l'article 1965 prévoit les frais raisonnables de déménagement ainsi qu'une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue du logement par le locataire. Cette indemnité ne peut excéder 24 mois de loyer, ni être inférieure à 3 mois. Le locataire qui estime que son préjudice justifie davantage peut toujours s'adresser au tribunal pour faire fixer le montant.

Pour un locataire de longue date, l'écart est considérable : là où la loi garantissait trois mois, elle peut désormais en garantir jusqu'à vingt-quatre. Le plancher de trois mois protège les locataires récents, et l'ancienneté se compte en années complètes de location ininterrompue.

L'éviction : le silence ne vaut plus consentement

C'est le changement le plus mal compris, parce qu'il tient à un article supprimé. L'ancien article 1966 obligeait le locataire à s'adresser au tribunal dans le mois de la réception d'un avis d'éviction pour s'y opposer, faute de quoi il était réputé avoir consenti à quitter. Le silence coûtait le logement. Cet article est aujourd'hui abrogé.

L'article 1963 prend le relais, et il déplace la charge de l'autre côté. Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, c'est au locateur de demander l'autorisation du tribunal, dans le mois du refus. Il doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement ou en évincer le locataire pour la fin mentionnée dans l'avis, qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins, et, s'il s'agit d'une éviction, que la loi permet de subdiviser le logement, de l'agrandir ou d'en changer l'affectation.

Avant la Loi 31, l'article 1963 ne visait que la reprise. Il couvre maintenant la reprise et l'éviction. Concrètement, un locataire qui reçoit un avis d'éviction et qui ne veut pas partir n'a plus de démarche obligatoire à entreprendre dans le mois : il lui suffit de refuser, et c'est au propriétaire de saisir le tribunal.

Les dommages-intérêts : le fardeau change de camp

L'ancien article 1968 permettait au locataire de recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi. Le locataire devait donc établir la mauvaise foi du propriétaire, ce qui est difficile quand la preuve est chez l'autre partie.

L'article actuel inverse la présomption : le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction, qu'il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi. Les dommages-intérêts punitifs, eux, restent conditionnels à une démonstration de mauvaise foi par le locataire.

La cession de bail : ce qui a vraiment changé

Contrairement à ce qu'on a beaucoup lu, la Loi 31 n'a pas abrogé le droit de céder son bail. Les articles 1870 et 1871 sont inchangés depuis 1991 : le locataire peut céder son bail en avisant le locateur et en obtenant son consentement, et le locateur ne peut refuser sans un motif sérieux, à défaut de quoi il doit motiver son refus dans les 15 jours, sinon il est réputé avoir consenti.

La Loi 31 a plutôt ajouté deux articles. L'article 1978.1 exige que l'avis de cession, lorsqu'il concerne un bail de logement, indique la date de cession prévue par le locataire. L'article 1978.2 crée une issue nouvelle : le locateur avisé de l'intention de céder peut refuser d'y consentir pour un motif autre qu'un motif sérieux, et le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l'avis.

Il faut lire cette nouveauté dans les deux sens. Pour le propriétaire, elle offre un moyen de reprendre le logement plutôt que d'hériter d'un cessionnaire, ce qui est la lecture qui a nourri les inquiétudes. Pour le locataire qui veut simplement partir, le résultat pratique est qu'il est libéré à la date qu'il a lui-même inscrite dans son avis, sans avoir à trouver preneur. Dans les deux cas, tout repose sur la date inscrite à l'avis et sur la capacité de prouver quand il a été reçu.

La clause G et les dommages-intérêts punitifs

L'article 1896 oblige depuis longtemps le locateur à remettre au nouveau locataire, lors de la conclusion du bail, un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail. C'est la section G du formulaire de bail obligatoire, celle que beaucoup de propriétaires laissent vide.

La Loi 31 y a ajouté une sanction : si l'avis comporte une fausse déclaration, ou si le locateur omet sciemment de le remettre, le locataire peut demander que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. C'est le principal levier de transparence sur les loyers ajouté en 2024, et il complète l'article 1950, qui permet au nouveau locataire de faire fixer le loyer par le tribunal.

Ce rapprochement est utile à connaître : lorsque la section G n'a pas été remplie, le délai pour faire fixer le loyer passe de 10 jours à deux mois du début du bail. Un propriétaire qui laisse la case vide n'échappe pas au contrôle, il l'élargit.

Ce que la Loi 31 n'a pas changé

Autant que les changements, les non-changements méritent d'être connus, parce que c'est là que circulent le plus d'idées fausses :

• Le droit au maintien dans les lieux (article 1936) est intact
• La reconduction automatique du bail (article 1941) et les délais d'avis (articles 1942 et 1946) sont inchangés
• Le droit de céder son bail ou de sous-louer (article 1870) n'a pas été aboli
• La règle des 15 jours et le consentement réputé du locateur (article 1871) subsistent
• L'interdiction du dépôt de garantie (article 1904) est inchangée
• Les motifs de résiliation par le locataire (articles 1974 et 1974.1) n'ont pas été touchés par la Loi 31

Questions fréquentes