Article 1978.2 C.c.Q. — Refus de cession sans motif sérieux — résiliation de plein droit (Loi 31)
Le locateur qui est avisé de l'intention du locataire de céder le bail peut refuser d'y consentir pour un motif autre qu'un motif sérieux visé au premier alinéa de l'article 1871. Le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l'avis transmis par le locataire.
Code civil du Québec, art. 1978.2 C.c.Q.
Ce que cet article signifie
L'article 1978.2, introduit par la Loi 31 en 2024, modifie profondément les conséquences d'un refus de cession de bail sans motif sérieux. Auparavant, lorsque le locateur refusait sans motif sérieux, le locataire restait lié au bail et devait entreprendre des démarches judiciaires pour contester le refus. Désormais, le bail est résilié de plein droit à la date de cession prévue dans l'avis du locataire.
Cette réforme vise à contrer une pratique répandue : des locateurs refusaient systématiquement les cessions de bail pour forcer le départ du locataire et ensuite relouer le logement à un loyer beaucoup plus élevé, contournant ainsi la protection de l'article 1950. En rendant la résiliation automatique, le législateur prive le locateur de l'avantage financier qu'il cherchait à obtenir par son refus.
La mécanique est la suivante : si le locataire propose un cessionnaire et que le locateur refuse pour un motif autre qu'un motif sérieux au sens de l'article 1871, le bail est automatiquement résilié à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Le locataire est libéré de ses obligations sans pénalité, sans démarche judiciaire. Cette règle ne s'applique qu'à la cession de bail, pas à la sous-location.
Ce que ça veut dire pour vous
Si vous êtes locataire
La Loi 31 renforce considérablement votre position. Si vous proposez un cessionnaire raisonnable et que le locateur refuse sans motif sérieux, vous êtes automatiquement libéré du bail à la date prévue pour la cession indiquée dans votre avis. Vous n'avez pas besoin de passer devant le Tribunal pour obtenir cette résiliation.
Pour maximiser votre protection : proposez un cessionnaire qui présente bien (revenus suffisants, références positives, capacité de payer le loyer), indiquez clairement la date de cession dans votre avis, et conservez une preuve d'envoi. Si le locateur prétend avoir un motif sérieux, la question pourrait être portée devant le Tribunal, mais le fardeau de la preuve pèse sur lui.
Si vous êtes propriétaire
La Loi 31 change la dynamique de la cession de bail de manière significative. Un refus sans motif sérieux ne vous permet plus de conserver le locataire actuel : le bail est résilié de plein droit et le logement devient vacant. Vous perdez la continuité de la relation locative sans aucun gain financier.
Évaluez soigneusement chaque demande de cession. Si le candidat est solvable et raisonnable, le consentement est généralement dans votre intérêt : vous conservez un locataire, évitez une période de vacance, et préservez une relation stable. Ne refusez que si vous avez un motif véritablement sérieux et documenté au sens de l'article 1871.