Article 1973 C.c.Q.: Résiliation par le tribunal : délai de grâce ou résiliation immédiate

Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.
Code civil du Québec, art. 1973 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L’article 1973 encadre le pouvoir du tribunal saisi d’une demande de résiliation de bail. Le tribunal a deux options : résilier immédiatement, ou donner une seconde chance au débiteur en lui ordonnant d’exécuter ses obligations dans un délai qu’il fixe. Cette souplesse s’applique à la plupart des manquements : troubles de jouissance, obligations d’entretien, retards fréquents de paiement.

L’article prévoit toutefois une exception majeure : le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Dans ce cas, le tribunal ne peut pas ordonner une exécution dans un délai déterminé; la résiliation demandée en vertu de l’article 1971 suit son cours. Le locataire conserve néanmoins la porte de sortie de l’article 1883 : payer avant jugement le loyer dû, les frais et les intérêts pour éviter la résiliation.

Le second alinéa donne du mordant à l’ordonnance d’exécution : si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci résilie le bail à la demande du créancier. L’ordonnance n’est donc pas un simple avertissement : elle constitue la dernière étape avant la fin du bail.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si votre locateur demande la résiliation pour un manquement autre qu’un retard de loyer de plus de trois semaines, le tribunal peut vous accorder un délai pour corriger la situation plutôt que de résilier. Démontrer votre bonne foi (correctifs déjà apportés, entente proposée, paiements repris) augmente vos chances d’obtenir cette seconde chance.

Pour un retard de plus de trois semaines, ce délai de grâce n’existe pas. Votre protection est l’article 1883 : payer, avant le jugement, le loyer dû, les frais et les intérêts. Si vous recevez une ordonnance d’exécution, respectez-la à la lettre : un manquement à la décision mène à la résiliation sur simple demande du locateur.

Si vous êtes propriétaire

L’article 1973 explique pourquoi une demande de résiliation n’aboutit pas toujours à la fin du bail : le tribunal peut préférer ordonner l’exécution des obligations dans un délai déterminé. Un dossier documenté (mises en demeure avec preuve de réception, historique des manquements, échanges conservés) pèse dans la balance lorsque le tribunal évalue s’il accorde la résiliation immédiate.

Pour un retard de plus de trois semaines, l’exception joue en votre faveur : le tribunal ne peut pas substituer un délai de grâce à la résiliation demandée en vertu de l’article 1971. Gardez toutefois en tête que le locataire peut éviter la résiliation en payant avant jugement (article 1883). Si une ordonnance d’exécution est rendue et n’est pas respectée, retournez devant le tribunal : la résiliation est alors prononcée à votre demande.

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