Article 1871 C.c.Q. — Refus du locateur — motif sérieux et délai de 15 jours

Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux. Lorsqu'il refuse, le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus; s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.

Code civil du Québec, art. 1871 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1871 encadre le refus du locateur face à une demande de cession de bail ou de sous-location. Deux règles fondamentales : le refus doit être fondé sur un motif sérieux, et il doit être communiqué dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis du locataire. Le silence du locateur dans ce délai équivaut à un consentement.

Les motifs sérieux reconnus par la jurisprudence incluent : l'insolvabilité apparente du candidat, un nombre d'occupants excédant la capacité du logement, des antécédents vérifiés de problèmes locatifs graves, ou l'intention du candidat d'utiliser le logement à des fins non résidentielles. Ne constituent pas des motifs sérieux : le désir d'augmenter le loyer, des préjugés personnels, ou le simple désir de choisir son locataire.

Depuis la Loi 31 (2024), un refus sans motif sérieux entraîne une conséquence majeure : en cas de cession de bail, le bail est résilié de plein droit à la date de cession prévue (article 1978.2). Le locateur qui refuse sans motif sérieux perd donc son locataire actuel sans pouvoir imposer ses conditions à un nouveau locataire.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si le locateur refuse votre demande de cession ou de sous-location, examinez attentivement les motifs invoqués. S'ils vous semblent non fondés ou discriminatoires, vous pouvez contester le refus. Depuis la Loi 31, un refus de cession sans motif sérieux entraîne la résiliation de plein droit du bail à la date prévue pour la cession (article 1978.2) — vous êtes alors libéré du bail sans pénalité.

Si le locateur ne répond pas du tout dans les 15 jours, il est réputé avoir consenti. Documentez bien les dates d'envoi et de réception de votre avis pour pouvoir prouver le dépassement du délai si nécessaire.

Si vous êtes propriétaire

Répondez dans les 15 jours, sinon vous êtes réputé avoir consenti. Si vous refusez, vos motifs doivent être sérieux, objectifs et documentés. Un refus vague ou fondé sur des impressions subjectives sera probablement jugé injustifié.

Depuis la Loi 31, les conséquences d'un refus injustifié sont plus sévères : en cas de cession, le bail est résilié de plein droit (article 1978.2), et vous perdez le locataire actuel sans pouvoir imposer vos conditions à un nouveau. Évaluez chaque candidat objectivement et acceptez les candidats raisonnables.

Articles connexes

• Article 1870 C.c.Q. — Droit de sous-louer ou de céder le bail
• Article 1872 C.c.Q. — Dépenses raisonnables pour la sous-location ou la cession
• Article 1978.2 C.c.Q. — Refus de cession sans motif sérieux — résiliation de plein droit (Loi 31)
• Article 1873 C.c.Q. — Effets de la cession de bail
• Article 1876 C.c.Q. — Recours du sous-locataire contre le locateur
• Article 1944 C.c.Q. — Fin du bail après une sous-location prolongée