Cession et sous-location

Article 1944 C.c.Q. — Fin du bail après une sous-location prolongée

Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s'il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d'y mettre fin, dans les mêmes délais que s'il y apportait une modification. Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l'héritier ou le liquidateur de la succession.
Code civil du Québec, art. 1944 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1944 crée deux exceptions au principe du maintien dans les lieux : le locateur peut éviter la reconduction automatique du bail lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois consécutifs, ou lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui au moment du décès. Dans ces deux cas, le locateur peut reprendre son logement à la fin du bail sans passer par une reprise ou une éviction.

Pour la sous-location prolongée, la logique est que le locataire principal ne se sert plus réellement du logement comme domicile — il l'utilise comme investissement locatif en sous-louant. Le droit au maintien dans les lieux protège l'usage résidentiel, pas l'exploitation commerciale. Après 12 mois de sous-location continue, le locateur peut donc mettre fin au bail en donnant l'avis approprié au locataire principal ET au sous-locataire actuel, dans les mêmes délais que pour une modification de bail (3 à 6 mois avant la fin).

Pour le décès sans cohabitant, l'absence d'un occupant ayant partagé le logement signifie qu'il n'y a personne à protéger. Si une personne habitait avec le locataire décédé (conjoint, enfant, colocataire), elle conserve certains droits sur le bail et le locateur ne peut pas mettre fin à la reconduction sur cette base.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si vous sous-louez votre logement, soyez conscient que toute sous-location de plus de 12 mois consécutifs peut permettre au locateur d'éviter la reconduction de votre bail. Si vous prévoyez une absence prolongée, envisagez plutôt une cession de bail (article 1870) qui libère votre logement proprement, ou alternez les sous-locations courtes.

Si un proche décède et que personne ne cohabite avec lui, le locateur peut mettre fin au bail en avisant la succession. Les héritiers ou le liquidateur doivent répondre à cet avis dans les délais prévus. Si quelqu'un cohabitait avec le défunt (conjoint, enfant), cette personne doit se faire connaître rapidement pour préserver ses droits.

Si vous êtes propriétaire

Si votre locataire sous-loue son logement de façon continue depuis plus de 12 mois, vous pouvez envoyer un avis de fin de bail en respectant les délais de l'article 1942 (3 à 6 mois avant la fin pour un bail d'un an). Envoyez l'avis tant au locataire principal qu'au sous-locataire actuel, par un moyen qui prouve la réception. Documentez la durée de la sous-location avec les avis successifs que le locataire vous a envoyés en vertu de l'article 1870.

En cas de décès du locataire, vérifiez d'abord si quelqu'un habitait avec lui. Si oui, cette personne conserve certains droits et vous ne pouvez pas invoquer cet article. Si non, adressez votre avis à la succession (héritier ou liquidateur) dans les délais applicables.

Articles connexes

Page de service associée :