Article 1953 C.c.Q. — Critères de fixation du loyer

Le tribunal saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements. Le loyer qu'il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu'il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois. S'il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n'excède pas le terme du bail reconduit.

Code civil du Québec, art. 1953 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1953 encadre le travail du Tribunal lorsqu'il est saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer. Le Tribunal ne fixe pas le loyer de manière arbitraire : il applique les critères établis dans les règlements, qui tiennent compte de l'évolution réelle des coûts de l'immeuble (taxes, assurances, énergie, travaux d'entretien, etc.).

Le loyer fixé par le Tribunal s'applique pour la même durée que le bail reconduit, ou pour une durée que le Tribunal détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois. Cette règle évite que les fixations s'appliquent sur de très longues périodes sans révision.

Si le Tribunal accorde une augmentation de loyer, il peut aussi échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n'excède pas le terme du bail reconduit. Cette mesure protège le locataire contre une augmentation rétroactive trop brutale.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Le Tribunal applique une formule objective basée sur les coûts réels de l'immeuble. Pour contester efficacement, vous devez soit démontrer que les coûts invoqués par le locateur sont exagérés, soit faire valoir des éléments qui justifient un loyer plus bas : déficiences du logement, travaux nécessaires non effectués, diminution de services.

Si une augmentation rétroactive est accordée, demandez au Tribunal d'échelonner le paiement des arriérés pour éviter un choc financier. Le Tribunal a le pouvoir de le faire sur la durée du bail reconduit.

Si vous êtes propriétaire

Votre dossier doit documenter précisément tous les coûts de l'immeuble : taxes municipales et scolaires, assurances, frais d'énergie, travaux effectués, contributions à l'amortissement. Plus votre documentation est rigoureuse, plus l'augmentation accordée sera proche de votre demande.

Le Tribunal ne tient pas compte du « loyer du marché » mais des coûts réels. Une stratégie basée sur la comparaison avec d'autres immeubles du secteur est généralement inefficace devant le Tribunal.

Articles connexes

• Article 1941 C.c.Q. — Reconduction de plein droit du bail
• Article 1942 C.c.Q. — Avis de modification du bail
• Article 1945 C.c.Q. — Délai de réponse du locataire à un avis de modification
• Article 1947 C.c.Q. — Fixation du loyer par le tribunal
• Article 1950 C.c.Q. — Nouveau locataire — droit de faire fixer le loyer
• Article 1946 C.c.Q. — Droit du locataire d'éviter la reconduction sans avis de modification