Article 1938 C.c.Q.: Maintien dans les lieux du conjoint, d'un proche ou après un décès

L’époux, le conjoint en union civile ou le conjoint en union parentale d’un locataire ou, s’il habite avec ce dernier depuis au moins six mois, son conjoint de fait, un parent ou un allié, a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si, lorsque cesse la cohabitation, il continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois de la cessation de la cohabitation. La personne qui habite avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire, si elle continue d’occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès; cependant, si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut dans le mois qui suit l’expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en donnant au locateur un avis d’un mois. Dans tous les cas, la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès, le liquidateur de sa succession ou l’héritier n’est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent à la personne même du locataire qu’à l’égard des services qui ont été fournis du vivant de celui-ci. Il en est de même du coût de tels services lorsqu’ils sont offerts par le locateur en vertu d’un contrat distinct du bail.
Code civil du Québec, art. 1938 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1938 étend le droit au maintien dans les lieux à certaines personnes qui habitent avec le locataire, afin d'éviter qu'elles perdent leur logement lorsque le locataire quitte ou décède. Deux situations sont prévues : la cessation de la cohabitation et le décès du locataire.

Dans le premier cas, l'époux, le conjoint en union civile ou en union parentale du locataire (ou, s'il habite avec lui depuis au moins six mois, son conjoint de fait, un parent ou un allié) a droit au maintien dans les lieux et devient locataire. Pour cela, il doit continuer d'occuper le logement lorsque cesse la cohabitation et en aviser le locateur dans les deux mois. Dans le second cas, la personne qui habite avec le locataire au moment de son décès bénéficie du même droit aux mêmes conditions : continuer d'occuper le logement et aviser le locateur dans les deux mois du décès.

L'article règle aussi la situation où personne ne se prévaut de ce droit après un décès : le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier peut résilier le bail dans le mois suivant l'expiration du délai de deux mois, en donnant un avis d'un mois. Enfin, il limite l'obligation de payer la partie du loyer correspondant aux services rattachés à la personne du locataire décédé aux seuls services fournis de son vivant. La condition centrale, dans tous les cas, est de respecter le délai d'avis de deux mois.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si vous habitez avec le titulaire du bail et que la cohabitation cesse (départ ou décès du locataire), l'article 1938 peut vous permettre de rester dans le logement et de devenir vous-même locataire. Encore faut-il remplir les conditions : faire partie des personnes visées (conjoint, ou proche cohabitant depuis au moins six mois), continuer d'occuper le logement, et surtout aviser le locateur dans les deux mois.

Ce délai de deux mois est déterminant. Envoyez votre avis par un moyen qui prouve la réception et conservez-en une copie. Passé ce délai, le droit peut être perdu. En cas de décès, si personne ne se prévaut du droit, la succession peut ensuite résilier le bail avec un avis d'un mois.

Si vous êtes propriétaire

L'article 1938 signifie qu'à la fin de la cohabitation ou au décès de votre locataire, une personne qui habitait avec lui peut devenir locataire à sa place, aux conditions prévues, si elle continue d'occuper le logement et vous avise dans les deux mois. Vous ne pouvez pas simplement considérer le logement libre.

À réception d'un tel avis dans le délai, la personne devient locataire aux conditions du bail en cours. Si personne ne se manifeste dans les deux mois suivant un décès, le liquidateur ou un héritier peut résilier le bail en vous donnant un avis d'un mois. Notez aussi la règle particulière sur les services rattachés à la personne du locataire décédé. Vérifiez les délais et conservez les avis reçus.

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