Article 1946 C.c.Q. — Droit du locataire d'éviter la reconduction sans avis de modification

Le locataire qui n'a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d'un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu'il donne un avis de modification.

Code civil du Québec, art. 1946 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1946 est le miroir de l'article 1942 : il donne au locataire le droit de prendre l'initiative de mettre fin au bail lorsqu'il n'a pas reçu d'avis de modification du locateur. Concrètement, si le locateur ne vous envoie aucun avis d'augmentation ou de modification, vous pouvez vous-même envoyer un avis de non-reconduction pour un bail à durée fixe, ou de résiliation pour un bail à durée indéterminée.

Les délais de cet avis sont les mêmes que ceux imposés au locateur pour un avis de modification : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail pour un bail à durée fixe de 12 mois ou plus; entre 1 et 2 mois avant la fin pour un bail de moins de 12 mois; entre 1 et 2 mois avant la date prévue de résiliation pour un bail à durée indéterminée. Un avis envoyé hors délai est sans effet et le bail se reconduit automatiquement.

Cet article est important car il évite que le locataire reste piégé dans un bail qu'il ne souhaite plus conserver simplement parce que le locateur n'a rien fait. Il permet aussi une symétrie : le locateur dispose d'une fenêtre pour modifier le bail, mais le locataire dispose d'une fenêtre équivalente pour mettre fin au bail. Après ces fenêtres, le bail se reconduit automatiquement aux anciennes conditions.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si vous souhaitez quitter votre logement à la fin de votre bail, envoyez un avis de non-reconduction dans les délais prescrits (3 à 6 mois avant la fin pour un bail d'un an). Si vous laissez passer ce délai, votre bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période et vous restez lié.

Envoyez votre avis par un moyen qui prouve la réception : courrier recommandé, remise en main propre avec signature, ou courriel certifié conforme à la LCCJTI. Précisez clairement dans l'avis la date de fin de bail à laquelle vous entendez quitter, et conservez une copie avec la preuve d'envoi.

Si vous êtes propriétaire

Lorsqu'un locataire vous envoie un avis de non-reconduction en vertu de l'article 1946, vérifiez que le délai est respecté. Si l'avis est envoyé dans les bons délais, le bail prend fin à la date indiquée et vous pouvez commencer à chercher un nouveau locataire. Si l'avis est hors délai, il est sans effet et le bail se reconduit automatiquement.

Si vous souhaitez éviter cette situation, envoyez vous-même un avis de modification (article 1942) dans les délais : cela oblige le locataire à se positionner dans un délai d'un mois (article 1945) et évite les départs imprévus. Sans avis de votre part, le locataire conserve toute sa liberté de quitter.

Articles connexes

• Article 1941 C.c.Q. — Reconduction de plein droit du bail
• Article 1942 C.c.Q. — Avis de modification du bail
• Article 1945 C.c.Q. — Délai de réponse du locataire à un avis de modification
• Article 1947 C.c.Q. — Fixation du loyer par le tribunal
• Article 1950 C.c.Q. — Nouveau locataire — droit de faire fixer le loyer
• Article 1953 C.c.Q. — Critères de fixation du loyer