Article 1955 C.c.Q.: Immeuble neuf de moins de 5 ans : la clause F

Ni le locateur ni le locataire d’un logement loué par une coopérative d’habitation, ne peut faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le tribunal. De même, ni le locateur ni le locataire d’un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l’utilisation à des fins locatives résulte d’un changement d’affectation récent ne peut exercer un tel recours, dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Ces restrictions ne peuvent être invoquées à l’encontre du locataire par le locateur que si elles sont prévues dans le bail et, lorsqu’il s’agit d’un logement visé au deuxième alinéa, que si le bail indique le loyer maximal que le locateur pourra imposer dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Ces règles ne s’appliquent pas dans le cas d’un logement qui a fait l’objet d’un changement d’affectation visé à l’article 1955.1.
Code civil du Québec, art. 1955 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1955 crée deux exceptions au régime de fixation du loyer par le Tribunal administratif du logement. La première vise les logements loués par une coopérative d'habitation : ni le locateur ni le locataire ne peut demander au Tribunal de fixer le loyer ou de modifier les conditions du bail. La seconde vise les immeubles nouvellement bâtis ou dont l'utilisation locative résulte d'un changement d'affectation récent : pendant les cinq années qui suivent la date où l'immeuble est prêt pour son usage, le recours en fixation n'est pas disponible. C'est la fameuse « clause F », du nom de la section F du bail obligatoire où cette restriction doit être inscrite.

Depuis les modifications apportées par la Loi 31 (2024), la restriction n'est opposable au locataire que si deux conditions sont réunies : elle doit être prévue au bail et, pour un immeuble neuf ou un changement d'affectation, le bail doit indiquer le loyer maximal que le locateur pourra imposer pendant la période de cinq ans. Une section F cochée mais sans loyer maximal indiqué ne suffit plus : le locateur perd alors le bénéfice de l'exception et le locataire conserve ses recours en fixation.

L'enjeu pratique est important : dans un logement valablement visé par la clause F, le locataire qui refuse une augmentation ne peut pas demeurer dans les lieux en forçant une fixation par le Tribunal. L'article 1945 prévoit qu'il doit alors quitter le logement à la fin du bail. La vérification de la validité de la clause F est donc souvent la première étape de l'analyse d'une augmentation dans un immeuble récent.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si vous recevez un avis d'augmentation dans un immeuble récent, vérifiez la section F de votre bail avant de conclure que vous ne pouvez rien faire. Pour vous être opposable, la restriction doit y être inscrite et, depuis la Loi 31, le bail doit indiquer le loyer maximal que le locateur pourra exiger pendant les cinq ans. Si la section F est vide, incomplète ou sans loyer maximal, vous conservez votre droit de refuser l'augmentation et de laisser le locateur s'adresser au Tribunal.

Si la clause F est valide, mesurez les conséquences avant de refuser : dans un logement visé par l'article 1955, le refus des modifications signifie que vous devrez quitter à la fin du bail. Vérifiez aussi la date à laquelle l'immeuble a été prêt pour l'usage : la restriction expire cinq ans après cette date, pas cinq ans après votre emménagement.

Si vous êtes propriétaire

La clause F est un avantage réel pour un immeuble neuf, mais elle ne se présume pas : elle doit être expressément prévue au bail et, depuis la Loi 31, vous devez y indiquer le loyer maximal que vous pourrez imposer pendant les cinq années suivant la date où l'immeuble est prêt. Omettre ce loyer maximal vous fait perdre le bénéfice de l'exception : le locataire pourra alors refuser l'augmentation et vous devrez passer par la fixation au Tribunal.

Documentez la date à laquelle l'immeuble a été prêt pour l'usage auquel il est destiné : c'est elle qui fait courir le délai de cinq ans. À l'échéance de la période, le régime normal de fixation s'applique de nouveau et vos augmentations redeviennent contestables selon la procédure habituelle.

Articles connexes

Pages associées :