Article 1898 C.c.Q.: Forme et adresse des avis relatifs au bail

Tout avis relatif au bail, à l'exception de celui qui est donné par le locateur afin d'avoir accès au logement, doit être donné par écrit à l'adresse indiquée dans le bail, ou à la nouvelle adresse d'une partie lorsque l'autre en a été avisée après la conclusion du bail; il doit être rédigé dans la même langue que le bail et respecter les règles prescrites par règlement. L'avis qui ne respecte pas ces exigences est inopposable au destinataire, à moins que la personne qui a donné l'avis ne démontre au tribunal que le destinataire n'en subit aucun préjudice.
Code civil du Québec, art. 1898 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L'article 1898 fixe la forme de tous les avis qui circulent pendant la vie d'un bail : avis de modification, de non-reconduction, de cession, de reprise, de résiliation. Trois exigences se cumulent : l'avis doit être écrit, il doit être donné à l'adresse indiquée dans le bail (ou à la nouvelle adresse si l'autre partie en a été informée), et il doit être rédigé dans la même langue que le bail.

Ce que l'article ne dit pas est tout aussi important : il n'impose aucun mode d'envoi. Ni courrier recommandé, ni huissier, ni formulaire particulier de transmission. La croyance très répandue selon laquelle un avis au propriétaire « doit partir en recommandé » ne vient pas du Code civil. Le recommandé est une stratégie de preuve que les parties choisissent, pas une condition de validité.

La sanction du second alinéa explique pourquoi la preuve compte quand même : l'avis non conforme est inopposable au destinataire. Autrement dit, il est traité comme s'il n'avait pas été donné, ce qui fait tomber le délai qu'il devait déclencher. La seule échappatoire est de démontrer au tribunal que le destinataire n'a subi aucun préjudice. Comme la plupart des délais du bail courent à partir de la réception, la vraie question pratique n'est pas le service postal utilisé, c'est la capacité d'établir la date à laquelle l'avis est parvenu à la bonne adresse.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Vous n'êtes pas obligé d'envoyer vos avis par courrier recommandé : l'article 1898 exige un écrit à l'adresse du bail, dans la langue du bail. Ce qui vous protège, c'est de pouvoir prouver la date de réception, parce que c'est elle qui fait courir les délais (non-reconduction, réponse à une modification, cession).

Écrivez à l'adresse figurant au bail, gardez une copie identique de ce que vous envoyez, et choisissez un mode qui laisse une trace datée. Si votre propriétaire a changé d'adresse et vous en a informé, utilisez la nouvelle. Un avis envoyé à la mauvaise adresse risque d'être déclaré inopposable, et vous perdez le bénéfice du délai.

Si vous êtes propriétaire

Un avis mal adressé ou rédigé dans la mauvaise langue peut être déclaré inopposable au locataire, ce qui annule l'effet recherché : une reprise, une modification de loyer ou une non-reconduction peut tomber pour ce seul motif. Vérifiez l'adresse au bail et la langue dans laquelle le bail a été conclu avant d'envoyer.

Aucun mode d'envoi n'est imposé, mais vous porterez le fardeau de prouver la réception si le locataire conteste. Conservez une preuve datée de chaque avis transmis : c'est ce qui fera la différence devant le Tribunal, pas le fait d'être passé au comptoir postal.

Articles connexes

Pages associées :