Article 1860 C.c.Q.: Obligation de ne pas troubler les autres locataires

Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.
Code civil du Québec, art. 1860 C.c.Q.

Ce que cet article signifie

L’article 1860 est le fondement des recours en matière de voisins bruyants ou dérangeants dans un immeuble locatif. Chaque locataire doit se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires : bruit excessif, odeurs, comportements agressifs ou toute autre atteinte répétée à la tranquillité des lieux.

La responsabilité du locataire s’étend aux personnes à qui il permet l’usage du logement ou l’accès à celui-ci : invités, membres de la famille, sous-locataires. Le locataire fautif doit réparer le préjudice causé, tant envers le locateur qu’envers les autres locataires.

Le troisième alinéa donne au locateur un levier direct : en cas de violation, il peut demander la résiliation du bail du locataire fautif. Combiné à l’obligation du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux (article 1854), cet article place le locateur au centre du règlement des conflits de voisinage dans son immeuble.

Ce que ça veut dire pour vous

Si vous êtes locataire

Si un voisin de votre immeuble trouble votre tranquillité de façon répétée, l’article 1860 vous concerne à deux titres. D’abord, le locataire bruyant a l’obligation directe de ne pas troubler votre jouissance normale, et il doit réparer le préjudice qu’il cause. Ensuite, votre locateur a l’obligation de vous procurer la jouissance paisible des lieux (article 1854) : documentez les incidents (dates, heures, enregistrements, plaintes), avisez le locateur par écrit et, si rien ne change, mettez-le en demeure d’agir.

Si vous êtes le locataire visé par des plaintes, prenez-les au sérieux : la résiliation du bail est une conséquence possible, et vous répondez aussi des personnes que vous laissez entrer chez vous.

Si vous êtes propriétaire

L’article 1860 vous donne le levier juridique pour agir contre un locataire qui trouble la jouissance des autres occupants : vous pouvez demander la résiliation de son bail. Documentez les plaintes reçues, avisez le locataire fautif par écrit, puis envoyez une mise en demeure avec preuve de réception avant de saisir le tribunal : ce dossier démontrera le caractère répété des troubles.

Agir est aussi dans votre intérêt : envers vos autres locataires, vous êtes tenu de procurer la jouissance paisible des lieux (article 1854). Un locateur qui laisse une situation de troubles perdurer s’expose à des recours de la part des locataires qui les subissent, notamment en diminution de loyer.

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